Р Е Ш Е Н И Е

№………./……..03.2018 г.

гр. Варна

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и осми февруари през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ТЕРЗИЙСКА

ЧЛЕНОВЕ: ЖАНА МАРКОВА

ТОНИ КРЪСТЕВ

при секретар Дарина Баева,

като разгледа докладваното от съдията Терзийска

въззивно търговско дело № 186 по описа за 2018 г.,

за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по въззивна жалба на А.Т.П. – Д. против Решение № 4896/24.11.2017 г. на ВРС по гр.д. № 7878/2017 г., с което жалбоподателката е осъдена да заплати на „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД гр. Варна сумата от 3000 евро, представляваща възнаграждение по договор за поръчка от 03.05.2017 г. за посредничество по продажба на недвижими имоти, сумата от 3920 лева, представляваща двоен размер на получен на 19.05.2017 г. задатък, ведно със законната лихва върху всяка главница от завеждане на иска 14.06.2017 г. до окончателното й изплащане.

Счита изводите на ВРС за неправилни, а обжалваното решение за незаконосъобразно. Възраженията се свеждат до неправилна оценка на доказателствата, респективно неправилно приложение на материалния закон. Счита за доказано, че договорът за поръчка е развален, респективно ответницата не дължи уговореното възнаграждение. Отделно намира, че с договор за посредничество не могат да се ограничават права на собственика, в това число да продава собствения си имот за определен период поради ексклузивно представителство на посредника /каквато клауза имало в процесния договор/, респективно да се отказва от договор за поръчка. Счита, че в случай на отказ от ползване услугите на посредника не се дължи възнаграждение защото няма продажба. Намира за неправилен извода на първоинстационния съд, че дадената от кандидат купувача сума – капаро за покупка на гаражите съставлява задатък, чието връщане може да се претендира по реда на чл. 93 от ЗЗД. Моли за отмяна на решението в цялост, отхвърляне на иска и присъждане на разноски.

В срока за отговор въззиваемата страна моли за потвърждаване на обжалвания съдебен акт като постановен при правилно прилагане на материалния закон. Намира за безспорно доказан факта, че ищецът е изпълнил своите ангажименти по договора за посредничество, уговорил е дата за сключване на предварителен договор за продажба с потенциалния купувач, отказът на ответницата е след уговорката и при получено от нея капаро за продажбата, поради което са изпълнени всички условия по договора от значение за настъпване падежа на насрещното задължение за плащане на възнаграждението.

В съдебно заседание въззивната страна, лично и чрез процесуален представител поддържа жалбата на изложените в нея основания. Претендира разноски за две инстанции. Въззивницата П. по същество заявява, че е желаела да се прекрати договора за посредническа услуга, считайки, че е била въведена в заблуждение, че може самостоятелно да продаде имотите в СИО /без участие на съпруга/. Заявява, че договорът не е бил сключен съобразно съответните правила и не се следва получаване на комисионна от страна на ищцовото дружество.

Въззиваемата страна чрез процесуални представители оспорва жалбата и моли да се потвърди решението като правилно и законосъобразно. Заявява претенция за присъждане на разноски. Счита, че безспорно е установено възникването на облигационно правната връзка, изпълнение на задълженията на посредника по нея, неизправността на ответната страна и дължимостта както на възнаграждението, така и връщане на задатъка в двоен размер.

Съдът, като приема, че е сезиран с редовна и допустима за разглеждане жалба, депозирана от лице, легитимирано чрез правен интерес от обжалване, след съвкупен анализ на доказателствения материал по делото приема за установено от фактическа и правна страна:

Обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което в рамките на ограничения въззив настоящата инстанция се произнася по приложението на импреративни правни норми и доводите в жалбата.

Пред ВРС са предявени осъдителни искове от „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД гр. Варна против А.П..-Д. за осъждането й да заплати сумата от 3000 евро, представляваща възнаграждение по договор за поръчка от 03.05.2017 г. за посредничество по продажба на недвижими имоти, сумата от 3920 лева, представляваща двоен размер на получен на 19.05.2017 г. задатък, ведно със законната лихва върху всяка главница от завеждане на иска 14.06.2017 г. до окончателното й изплащане.

В исковата молба се твърди, че страните са обвързани от договор за поръчка от 03.05.2017 г., по силата на който ответника е приел да предостави ексклузивни права на ищцовото дружество да продава собствените й имоти /и на сърпруга/ – два гаража, находящи се в гр. Варна за обща сума от 25 000 евро при задължение да заплати комисионна 3 000 евро в деня на подписване на предварителен договор. Твърди се, че на ответницата е уговорила среща в офиса на дружеството с брокер, на 19.05.2017 г. потенциален купувач е заявил желание за преговори по покупка на гаражите и е предоставил на дружеството посредник сумата от 1960 лева. Тази сума е била предадена от ищеца на ответника с декларация от 19.05.2017 г., в която Д. се е задължила в случай на отказ от нейна страна от продажба на имоти да върне депозита в двоен размер.

Твърди дружеството, че е било уговорено да се сключи предварителен договор за продажба на имотите на 26.05.2017 г., но на същата дата в офиса е получена телепоща, в която ответницата декларира, че се отказва от продажба на имота. Счита ищеца, че поради изпълнение на собствените му задължения за осигуряване на купувач и дата за предварителен договор, респективно поради неизправност на насрещната страна, последната не само дължи комисионната, но и връщане на задатъка /според ищеца депозита е с характер на задатък/ в двоен размер, за което са предявени и претенциите.

Ответната страна е възразила по основателността като е посочила, че имотите са СИО, поради което няма как без участие на съпруга да се изповяда сделка по отчуждаване, договорът е некоректно сключен, не е разговаряно със съпруга, той от своя страна е отказал продажба на имотите. Ответницата е направила няколко опита да върне депозита на посредника, но безуспешно. Дружеството ищец няма право да получи двоен размер на депозита, защото сумата не е задатък. Клаузите по т.3 и 4 от договора за поръчка са неравноправни, тъй като противоречат на разпоредби на ЗЗП. Нереалистична е продажба на два гаража едновременно на една цена, защото същите нямат самостоятелна стойност, при евентуално желание на купувач да закупи само единия от тях. Навежда се твърдение, че обичайният размер на възнагражденията в сектора са 3% от договорената цена, докато тук комисионната е в четирикратно по-висок размер.

От доказателствата по делото се установява, че на 03.05.2017 г. е сключен договор за поръчка между „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД и А.П.-Д.. Д., която съгласно договора е предоставила права на посредника /ищец/ да предлага за продажба два имота – гаражи в гр. Варна на обща цена от 25 000 евро като А.Д. е посочено в титулната част, че сключва договора и като представител на другия собственик без да са изписани идентификационни данни /установи се в производството, че това е съпругът/. В определен срок - 30.11.2017 г. клиентът се е задължил да не предлага чрез други фирми гаражите за продажба, с което е предоставил ексклузивни права на ищцовото дружество. Уговорена е комисионна за посредническата дейност във фиксиран размер от 3 000 евро, което съставлява 12% от цената, на която е заявено желание за реализация на имотите.

Задълженията на посредника по договора са да предлага имота на всички подходящи купувачи и да предостави логистична поддръжка на сделката до сключването на окончателен договор. Уговорено е възнаграждението да се заплати при сключване на предварителен договор с кандидат купувача. С договора е декларирано от А.Д., че другият собственик е запознат и съгласен с условията на договора.

На 19.05.2017 г. е сключен договор за депозит с потенциален купувач на двата гаража в лицето на Георги Георгиев, който е предоставил депозит в размер на 1 960 лева на посредника. На същата дата е подписана декларация от А.Д., че получава сумата от 1 960 лева като депозит за предлаганите от нея гаражи с уговорката, удостоверена писмено, че ако се откаже дължи връщане на сумата на посредника в двоен размер. В декларацията е посочен срок за сключване на предварителен договор – 26.05.2017 г.

От събраните по делото гласни доказателства чрез разпита на свидетелката П. /адвокат на ответницата по бракоразводното дело/ се установява, че на 19.05.2017 г., датата, на която е получен депозита от ответницата, същата се е срещнала със свидетелката, обяснила е, че на тази дата е подписан и договора за посредническа услуга, притеснила се е, че всичко става в един ден /договор, намиране на купувач и получаване на депозит/, но след като се прибира съпругът й се противопоставя на продажбата и А.Д. решава да върне депозита. В офиса на дружеството отива заедно със свидетелката П. и друга жена, с желание да прекратят договора за посредничество поради отказ от продажба и да върнат депозита. Отказано им е съдействие и е изразено несъгласие с аргументите. Вторият опит да се върнат парите /от свидетелката и другата жена/ е останал също без успех.

Според свидетелката още след първото посещение в офиса на ищцовото дружество, е написано официално писмо за прекратяване на взаимоотношенията, което е преценено да се изпрати до адресата чрез телепоща, но това не е направено веднага.

Установява се още от доказателствата, че на 26.05.2017 г. в „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД е получена телепоща от ответника, в която е изразено желание за прекратяване на договора /според ответницата сключен на 19.05.2017 г., но записано, че е сключен на 03.05.2017 г./ поради отказ и на осн. чл. 5 предл.2 от договора. Аргументът в писмото е, че към него момент не са започнали действия по изпълнение на поръчката и не е подписан предварителен договор.

При установената фактология, съдът приема следното от правна страна:

Не съществува спор в съдебната практика, че договорът за посредничество е вид договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и сл. от ЗЗД, по който довереникът е длъжен да изпълни за сметка на доверителя възложените му правни действия.

Договорът за поръчка е сключен на 03.05.2017 г. и валидно обвързва страните по него като твърденията на ответницата А. П.-Д., че съпругът й не знаел за продажбата, че посредникът не бил разговарял с него и други от подобно естество не влияят по никакъв начин на валидността на създаденото облигационно правоотношение и на правата и задълженията, които възникват за всяка от страните. Не се установиха препятствия, които да са попречили на ответницата да проведе разговор със съпруга си дали желае да продава и на каква цена, преди изобщо да посещава посредническа фирма. Както сочи свидетелката, разпитана във въззивното производство, ответницата се е прибрала вкъщи и съпругът е вдигнал скандал, че не е разговаряла с него. При подписване на договора ответницата изрично е заявила, че другият собственик е запознат и съгласен с условията по договора. След като твърди /в отговора/, че обстоятелството било невярно, не е следвало да се съгласява по сключване на договора чрез полагане на подпис. Друг е въпроса, че изобщо не е необходимо участие на съпруга за валидността на този договор за поръчка. Това, че е уговорена обща цена за двата гаража също не води до недействителност на правоотношението, а дали действително е общо за двата имота, дали е за ½ част, колкото притежава ответницата /доколкото се установи, че бракът е разтрогнат/ би имало релевантност към разглеждания спор, респективно волята на страните подлежала на тълкуване, ако се бе достигнало до сделка и спор по цената. При така определената общо цена договорът не е неизпълним. Освен това посредникът е съумял да намери купувач за двата гаража едновременно /така в договора за депозит от 19.05.2017 г. един е клиентът, желаещ да закупи двата обекта/. Ако посредникът бе намерил купувач само за единия от имотите, тогава би могло да се разсъждава относно каква би била цената за всеки от гаражите.

Ирелевантно е и обстоятелството, че няколко дни след сключване на договора, т.е. в нереално кратък период бил намерен потенциален купувач и че последният не е извършвал оглед на имотите. Целта на този, който продава, когато търси услуга на професионален посредник е да продаде бързо и изгодно имота си, а целта на посредника е да намери купувач, по възможност срочно.

Предмета на договора е постигането на определен резултат – свързване на страните и подпомагането им да сключат договор чрез извършване на точно определени действия – предлагане на имота на потенциални купувачи и логистична подкрепа до финализиране на сделката чрез изповядването й в нотариална форма. Договорът е двустранен и възмезден – доверителят дължи възнаграждение, което е във фиксиран размер от 3 000 евро.

Твърденията на ответната страна, поддържани и в жалбата, че размерът на възнаграждението многократно надвишава обичайното в сектора на този вид услуги е възможно да е вярно, но тук възложителят на услугата се е съгласил, че го дължи, уговорено е индивидуално /няма данни да е клауза с характер на общи условия/.

1. относно дължимостта на възнаграждението за посредническа услуга:

Заплащането на дължимото от доверителя възнаграждение се обуславя от резултатите по отчетната сделка и от предпоставките, при които е договорено това заплащане като страните са приели, че възнаграждение се дължи при подписване на предварителен договор между продавача и бъдещия купувач /така чл. 3 от договора за поръчка/ или в хипотеза на чл. 1.3. от договора за неизпълнение на задължения по чл. 1.2. относима към разглеждания спор. Твърденията по иска са, че именно поради неизпълнение добросъвестно и в срок на своите задължения по чл. 1.2. от договора от една страна и поради изпълнение на задълженията в цялост от ищцовото дружество от друга, за ответника е възникнало задължението да заплати възнаграждението. Т.е. възнаграждението се претендира на основание чл. 1.3. вр. чл. 1.2. от договора.

Безспорно А.Д. валидно се е отказала от договора като писмено, чрез телепоща е уведомила за това обстоятелство посредника. Съдът не споделя контра довода във въззивната жалба, че изявлението е за разваляне на договора, доколкото изпълнение на поръчката е започнало, намерен е купувач, предадено е капаро на продавача, получено от кандидат купувача, уговорена е дата за подписване на предварителен договор. Съдът счита, че се касае за оттегляне на поръчката по см. на чл. 287 от ЗЗД. Естествено, че няма как в договора да се запрети на доверителя да осъществи свое право по закон /за оттегляне/. Сама по себе си, разпоредбата на т.1.2. от договора в частта, в която е вменено на собственика, че няма право да се отказва от продажба на имота не го обвързва и той може валидно да десезира другата страна. Друг е въпроса за последиците от оттеглянето, каквито безспорно страните могат да уговорят.

В случая, в чл. 1.3. от договора, те са фиксирали както задължение за доверителя да заплати възнаграждението, така и задължение пак за доверителя, да заплати компенсаторна неустойка в размер на 3 000 евро, съгласно чл. 4 от договора.

Съдът счита, че разпоредбата на чл. 1.2. в частта относно уговорката доверителят да не може да се откаже от продажба на имота до 30.11.2017 г. следва да се тълкува в смисъл, че:

При отказ в срока до 30.11.2017 г., ако изпълнението на поръчката не е започнало, за довереника не би възникнало право на възнаграждение.

При оттегляне на поръчката в горния срок, при започнало изпълнение на поръчката, не може да се забрани на довереника да претендира възнаграждение след като правото е разписано в закона.

Съгласно чл. 288 ал.1 от ЗЗД при оттегляне /т.е. в хода на започнало изпълнение/ на поръчката от насрещната страна, довереникът може да претендира както разходите по изпълнението, така и възнаграждението.

От друга страна обаче чл. 79 ал.1 от ЗЗД позволява на изправната страна или да претендира изпълнение от насрещната с обезщетение за забава /т.е. на плоскостта на казуса да се иска плащане на възнаграждението/ или да претендира компенсаторно обезщетение /в конкретика неустойката/. Двете суми не могат да се претендират кумулативно.

В случая дружеството посредник претендира само възнаграждение, което му се дължи по вече изложените съображения за изпълнени ангажименти по договора и оттегляне на поръчката от довереника.

Искът по чл. 288 от ЗЗД е доказан по основание и размер. Решението на ВРС в тази част не страда от визираните в жалбата пороци и следва да бъде потвърдено.

Твърденията на жалбоподателя за неравноправност на клаузите по чл.3 и чл. 4 и чл.1.2. от договора биха могли да се подведат като такива под хипотезата на чл. 143 т.4 от ЗЗП, защото се излага, че за потребителя не се предвиждало право да получи обезщетение, реципрочно на дължимото от него към търговеца при неизпълнение на задълженията от последния и по-конкретно не са предвидени реципрочни неустойки.

Твърденията обаче съдът намира за неоснователни. На първо място, в случая търговецът не претендира неустойка, поради което и е ирелевантно в конкретика дали има предвидена насрещна за него ако потребителят е изправна страна. Ищецът по настоящия спор не черпи права от клаузата по т.4, т.е. не претендира едновременно възнаграждение и неустойка, нито черпи права от клаузата по т.1.3 в цялото й съдържание, защото отново не претендира възнаграждение ведно с неустойка. В случай, че претендираше и двете суми, то съдът би извел дали с оглед разпоредбата на чл. 79 от ЗЗД е основателно както да се претендира изпълнение, така и компенсаторно обезщетение. Казусът обаче е различен.

В случая заявената претенция е за възнаграждение в хипотеза на оттегляне на поръчка, което право е разписано в закона и произтича от същия чл. 288 от ЗЗД, както по-горе бе посочено.

Що се отнася до клаузата по т.3, няма неравноправност след като възнаграждението е фиксирано в твърд размер и за потребителя е ясно изчислимо в процент спрямо продажната цена на имотите. Още повече, както се установи от събраните гласни доказателства, посредством разпита на свидетеля във въззивното производство, които съдът кредитира като обективно и безпристрастно дадени, ответницата е ползвала услугите на този посредник и преди – при продажба на жилище на дъщеря й, поради което и е имала доверие на брокера.

2. Частично основателна е жалбата касателно иска по чл. 93 от ЗЗД.

Капарото е предоставено от купувача по бъдещата сделка, на продавача. Затова и единствено право на бъдещия купувач е, ако търпи вреди от невъзможността да използва сумата, да я претендира в двоен размер.

Посредникът нито се ползва, нито търпи загуби от това, че само физически препредава от едно лице на друго дадени парични средства.

Продавачът не спори, че не е върнал сумата. Дължи връщането й на посредника, от когото я е получил, но не и в двоен размер. Последното би довело до неоснователно обогатяване на довереника, каквото правото не позволява. В същност в отговора, този иск се признава именно до размера от 1960 лева.

Искът ще се уважи като ответникът се осъди да върне на посредника полученото капаро поради оттегляне на поръчката. За горницата до търсените 3920 лева е неоснователен, респективно като е постановил решение в различен смисъл, ВРС е приложил неправилно материалния закон, което налага частичната му отмяна.

Отмяна ще се постанови и в частта за разноските.

Разноски за първа инстанция:

Общо приети за доказани от ВРС 1991.50 лева /отсъства производство по чл. 248 от ГПК/. При уважен материален интерес 7827.49 лева се следват на ищеца разноски в размер на 1592.69 лева. На база интерес в отхвърлителната част 1960 лева, на ответника от общо извършени разходи 800 лева за адвокатско възнаграждение се следват 160.20 лева. При съдебна компенсация за първа инстанция, разноските платими на ищеца са 1432.49 лева. За горницата до присъдените решението на ВРС ще бъде отменено.

Разноски за въззивна инстанция:

На база горепосочените материални интереси за въззивника се присъждат 157.35 лева от общо сторени за държавна такса и адвокатско възнаграждение 785.75 лева, а на въззиваемата страна подлежащият на заплащане размер на разхода за адвокатско възнаграждение е 479.85 лева от общо 600 лева. По компенсация за настоящата инстанция въззивникът следва да заплати 322.50 лева на въззиваемата страна.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯ Решение № 4896/24.11.2017 г. на ВРС по гр.д. № 7878/2017 г., В ЧАСТТА с което А.Т.П. – Д., ЕГН **********, гр. Варна е осъдена да заплати на „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД, ЕИК 204578007 гр. Варна сумата от 1960 /хиляда деветстотин и шестдесет/ лева, съставляваща горницата над дължимите 1960 лева, подлежащи на връщане като получен депозит по договор за поръчка от 03.05.2017 г. до присъдените 3920 лева двоен размер на получен на 19.05.2017 г. задатък, ведно със законната лихва върху главницата от завеждане на иска 14.06.2017 г. до окончателното й изплащане, КАКТО И В ЧАСТТА на разноските за размера над дължимите на „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД гр. Варна 1432.49 /хиляда четиристотин тридесет и два и 0.49/ лева, определени по компенсация, до присъдените 1991.50 лева И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявеният от „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД, ЕИК 204578007 гр. Варна против А.Т.П. – Д., ЕГН **********, гр. Варна иск с правно основание чл. 93 ал.2 от ЗЗД за горницата над дължимите 1960 лева, подлежащи на връщане като получен депозит по договор за поръчка от 03.05.2017 г. до претендираните 3920 лева, двоен размер на получен на 19.05.2017 г. задатък.

ПОТВЪРЖДАВА решението на ВРС в останалите части.

ОСЪЖДА А.Т.П. – Д., ЕГН **********, гр. Варна да заплати на „РЕНЕСАНС СФ” ЕООД, ЕИК 204578007 гр. Варна сумата от 322.50 /триста двадесет и два и 0.50/ лева разноски в производството пред въззивния съд, на осн. чл. 78 ал.3 от ГПК и след съдебна компенсация.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.