Р Е Ш Е Н И Е

 

№………./……...05.2016 г.

гр. Варна

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и седми април през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

                              

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ТЕРЗИЙСКА

ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ЧАВДАРОВА

ТОНИ КРЪСТЕВ

при секретар Д.Б.,

като разгледа докладваното от съдия Т. Кръстев

въззивно търговско дело № 466 по описа за 2016 г.,

за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 175 от 18.01.2016 г., постановено по гр.д. № 6853/2015 на ВРС, са уважени предявените искове от „Билдинг мастърс“  ЕООД, ЕИК 103778840 с правно основание чл. 422 от ГПК за приемане за установено, че ответникът З.К.Б. дължи сумата от 483.01 лв., представляваща дължима такса за управление и поддръжка на общите части сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип „Korona Luxury Residense" за 2014 г. по договор с нотариална заверка на подписите от 21.12.2012 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от депозиране на заявление по чл. 417 от ГПК – 12.03.2015 г. до окончателното й изплащане и неустойка за забава в размера на 169.86 лв. за периода от 16.01.2015 г. до 12.03.2015 г., както и сумата от 483.01 лв., представляваща дължима такса за поддръжка на сградата за 2015 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от депозиране на заявлението по чл. 417 от ГПК – 12.03.2015 г. до датата на окончателното й изплащане и неустойка за забава в размер на 22.56 лв. за периода от 15.01.2015 г. до 12.03.2015 г. Със същото решение е отхвърлен иска на „Билдинг Мастърс" ЕООД с пр. осн. чл. 422 ГПК, вр. с чл. 92 от ЗЗД за приемане на установено, че З.К.Б. дължи разликата над 169.86 лв. до претендираните 406.68 лв. върху вземането за такса за 2014 г. в размер на 483.01 лв. за периода от 16.01.2014 г. до 12.03.2015 г., и върху вземането за такса за 2015 г. в размер на 483.01 лв., за периода от 16.01.2015 г. до 12.03.2015 г., за разликата над 22.56 лв. до претендираните 52.16 лв., представляващи неустойка за забава по раздел VI, чл.31 от Договор от 16.09.2010 г. за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен тип „Корона Луксори Резиденс", ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на депозиране на заявление по чл.417 от ГПК – 12.03.2015 г., до окончателното им изплащане, за които суми по ч.гр.д. № 2752/2015 г. на PC Варна е издадена Заповед № 1390 от 13.03.2015 г. за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 от ГПК, и „Билдинг мастърс“ ЕООД е осъдено да заплати на З.КБ. сумата от 102,83 лева, представляващи съдебно деловодни разноски.

Срещу така постановеното решение в отхвърлителната му част в срока по чл. 259 ГПК е предявена въззивна жалба от „Билдинг мастърс" ЕООД. Оплакванията са за неправилност на решението с доводи за нарушения на материалния закон и на процесуалните правила.  Въззивникът счита нарушен принципа на диспозитивното начало в гражданския процес, тъй като възражението на ответника за прекомерност на претендираната неустойка е останало недоказано. Поддържа неправилно приложен от ВРС критерий за прекомерност, доколкото вредите на ищеца са много по-големи от трикратния размер на законната лихва, като излага детайлна аргументация в тази насока. Моли решението на ВРС да бъде отменено в обжалваната част, а искът – уважен с присъждане на направените разноски по делото в двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 2 ГПК е подадена и насрещна въззивна жалба от З.К.Б. срещу решението в уважителната му част. Оплакванията са за неправилност на решението с доводи за нарушения на материалния закон и необоснованост. Насрещният жалбоподател поддържа, че е налице нищожност на договора за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен тип „Korona Luxury Residense“ с нотариална заверка на подписите от 20.09.2010 г. на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД поради противоречие със закона или заобикаляне на императивни законови правила, липса на основание и липса на предмет, като развива подробно съображенията, изложени в отговора на исковата молба и при разглеждане на делото пред първата инстанция. Моли решението на ВРС да бъде отменено в обжалваната част, а искът – отхвърлен с присъждане на направените разноски по делото в двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, „Билдинг мастърс“ ЕООД депозира писмен отговор, в който оспорва изложените в насрещната жалба оплаквания. Излага подробни съображения относно характера на „Korona Luxury Residense“ като жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ПЗР на ЗУЕС, относно действителността на договора с ответника и качеството на инвеститор на сградата, което притежава ищецът. Моли за потвърждаване на решението на ВРС в обжалваната от ответника част, както и за присъждане на разноските, сторени пред въззивната инстанция.

Жалбите са подадени в сроковете по чл. 259, ал. 1 ГПК и чл. 263, ал. 2 ГПК, от активно легитимирани лица, чрез надлежно оправомощени процесуални представители, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално допустими са и отговарят на останалите съдържателни изисквания на чл. 260, чл. 261 и чл. 275, ал. 2 ГПК.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства, по отделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна, във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения съдебен акт.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

ВРС е бил сезиран с иск с правно основание чл.415 във. с чл.422 от ГПК и чл.79, ал.1, чл.92 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, за установяване на дължимостта на вземанията, за които по ч.гр.д.№ 2752/2015 г. на РС Варна е издадена Заповед № 1390/13.03.2015 г. за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 от ГПК, а именно за установяване на дължимостта на сумата от 483.01 лв., представляваща дължима, на основание чл. 5, от Раздел II от Договор от 21.12.2012 г. за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен тип „Korona Luxury Residense" с нотариална заверка на подписите от 21.12.2012 г. под рег. № 2814, том II, Акт № 13, на нотариус рег. № 520 на НК, такса за поддръжка и управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост за 2014 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявление по чл. 417 ГПК – 12.03.2015 г. до окончателното изплащане на задължение, и неустойка за забава по раздел VI, чл. 31 от същия договор в размер на 406.68 лв. за периода от 16.01.2014 г. до 12.03.2015 г., на сумата от 483.01 лв., представляваща дължима, на основание чл.5 от Раздел II от същия договор, такса за поддръжка и управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост за 2015 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявление по чл.417 ГПК-12.03.2015г., до окончателното изплащане на задължението, и неустойка за забава по раздел VI, чл. 31 от същия договор в размер на 52.16 лв. за периода от 16.01.2015 г. до 12.03.2015 г.

Правният интерес от предявяване на установителния иск е налице, с оглед на постъпило в срока по чл. 414, ал. 2 ГПК възражение от ответника срещу дължимостта на сумата по заповед № 1390/13.03.2015 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 4170 ГПК в производството по ч.гр.д. 2752/2015 г. на Районен съд – Варна.

Ищецът основава претенцията си на предвиденото в раздел II, чл.5 от договора от 21.12.2012 г. задължение на ответника да заплаща годишна такса за услугите по т.3 от договора в размер на 7 евро, без включен ДДС на квадратен метър от сумарна застроена площ от принадлежащия на възложителя самостоятелен обект в сградата – паркомясто № 19, с идентификатор № 10135.2563.700.1.44, със застроена площ от 17.18 кв.м., ведно с прилежащите към обекта 12.22 кв.м.ид. части от общите части на подземен паркинг в сградата, или с обща застроена площ от 29.4 кв.м., като таксата за 1 година е в размер на 246.96 евро с ДДС, чиято равностойност е 483.01 лв. с ДДС. Ищецът твърди, че ответникът в качеството си на собственик на описания по-горе имот не е заплатил дължимата цена по договора за 2014 г. и 2015 г. като падежът на задълженията е до 15.01. на съответната година, за която се дължи таксата съгласно чл. 7 от договора.

Ищецът е издавал фактури всеки месец за съответната част от таксата. Ищецът твърди, че е изправна страна по договора като е наемал по трудови и граждански договори лица, които да изпълняват дейностите по охрана, почистване, поливане, поддържане на озеленяването, техническа поддръжка на сградата, и е сключил и заплащал всички такси по договори за поддръжка на асансьорна уредба, изградил е система за напояване, система за видеонаблюдение и контрол, която се ползва по смисъла на т.3, б.”д”, заплащал е всички суми за разходвана електроенергия и вода на общите части и разноски по общите части на сградата, заплащал всички консумативи за поддръжката на сградата, извършвал е и разходи по озеленяване и поддръжка на градината, засаждане и торене на едногодишни и многогодишни цветя и др.растения, извършвал разходи по общо почистване и снегопочистване на прилежащите към сградата площи. Претенцията за неустойка се основава на раздел VI, чл.31 от договора, който предвижда мораторна неустойка в размер на 0.2 % върху дължимата такса за всеки ден забава. Общият размер на претендираната неустойка е 458.84 лв. представляващи сбора от неустойката върху годишната такса за 2014 г. за периода 16.01.2014 г. до 12.03.2015 г. /421 дни/ в размер на 406.68 лв. и върху годишната такса за 2015 г. за периода 16.01.2015 г. до 12.03.2015 г. /54 дни/ в размер на 52.16 лв.

В отговора на предявения иск ответникът въвежда възражение за нищожност на процесния договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост като сключен в противоречие или при заобикаляне на закона, както и поради липса на основание и липса на предмет. Твърди, че не е налице комплекс от затворен тип, а само една жилищна сграда, с което не изпълнено изискването на § 1, т.3 от ЗУЕС да са налични „сгради в режим на етажна собственост”, т.е. в един поземлен имот да са построени повече от една сграда. Не са изпълнени още изискванията да са построени още ”други обекти, обслужващи собствениците и обитателите”, за ”спазване изискванията на контролиран достъп за външни лица”, страна по договора да е „инвеститор” по смисъла на ЗУТ вр. чл. 2 от ЗУЕС, докато  ищецът няма качеството на инвеститор, тъй като понастоящем притежава само няколко паркоместа. Тъй като ЗУЕС не допуска по отношение на етажни собствености, които не са комплекси от затворен тип, дерогирането с договор за управление на общите части, на правилата на закона, то процесният договор противоречи на императивни правила на ЗУЕС или ги заобикаля. Клаузите на договора, предвиждащи директно плащане на таксите за управление и поддържане на общите части от етажните собственици в полза на изпълнителя по договора и на неустойка при неизпълнение на това задължение, както и тези позволяващи определянето на конкретния размер на годишната такса от изпълнителя, и начина на разпределението между етажните собственици, са в противоречие с императивните разпоредби на чл. 11, ал. 1, т. 5 и чл. 51 от ЗУЕС, предвиждащи определяне на размера на вноските за управление и поддържане на общите части на сградата, от общото събрание на етажната собственост, както и разпределянето на разходите за управление и поддържане поравно според броя на собствениците, а не на квадратен метър притежавана площ. Въведено е също възражение, че клаузите на процесния договор касаещи срока, възможността за прекратяване, неустойките и санкциите, представляват неравноправни клаузи, които не отговарят на изискванията за добросъвестност и водят до значителен дисбаланс в правата на страните. Договорът лишава възложителя от право да прекрати договора, да наложи санкция на изпълнителя за некачествени услуги или непредоставени услуги и ограничава възможността и средствата за доказване от страна на потребителя на услуги. Тези клаузи са неравноправни и като такива са нищожни на основание чл.146 от ЗЗП. Договорът за управление и поддръжка на припадащата се на отделен собственик от общите части на сградата, сключен от всеки отделен етажен собственик с трети лица се явява нищожен и поради липса на предмет, предвид прогласената от чл. 38, ал.3 от ЗС неделимост на общите части. Оспорва се иска за заплащане на неустойка в размер на 0.2% върху дължимата такса за управление и поддръжка за всеки ден забава, тъй като договорената неустойка е прекомерна и не отговаря на целта и смисъла на закона, а цели само неоснователно облагодетелстване изпълнителя по договора за разходи, които той би направил в рамките на договора.

За да се произнесе по спора пред тази инстанция, очертан с жалбата и отговора на насрещната страна, съставът на въззивния съд възприема за безспорно установена следната фактическа обстановка:

По силата на Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен тип „Korona Luxury Residense" от 21.12.2012 г., с нотариална заверка на подписите от 21.12.2012 г., с рег. № 2814, том II, Акт №13, на нотариус с рег. № 520  на НК, вписан в СВ Варна на 27.12.2012 г., вх. рег. № 28017, акт № 297, том ХII, д. № 4389, ответникът в качеството си на собственик на самостоятелен обект в сградата – паркомясто № 19 с идентификатор 10135.2563.700.1.44, находящо се в подземен етаж /паркинг/, е възложил на ищеца да извършва подробно описаните в договора дейности по управление и поддръжка на общите части на сградата и прилежащата и́ свободна площ, срещу заплащане на годишна такса в размер на 7 евро, без включен ДДС на квадратен метър от сумарна застроена площ от принадлежащия на възложителя самостоятелен обект, или общо сумата от 205.80 евро без ДДС. Уговорено е годишната такса да се заплаща авансово, в срок до 15-ти януари на съответната година, за която се дължи. Съгласно чл. 31 от договора при забава в плащанията на годишната такса възложителя дължи неустойка в размер на 0.2 % върху дължимата такса, за всеки ден забава. Видно от нот. акт № 103, том I, рег. № 994, д. № 92/2012 г. на нотариус с рег. № 520 на НК, ответникът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор № 10135.2563.700.1.44 – паркомясто  № 19 със застроена площ от 17.18 кв.м., ведно с прилежащите към обекта 4.4137 % идеални части, равняващи се на 12.22 кв.м.ид. части от общите части на подземен паркинг в сградата и от правото на строеж върху поземления имот с идентификатор 10135.2563.700, в който е построена сградата.

На 20.12.2007 г. ищецът е придобил собствеността върху поземлен имот 352 в кв.50 по плана на 21 подрайон на гр. Варна, с площ от 2642 кв.м., идентичен с УПИ ХХVIII-352 в кв.50 по плана на 21-ви подрайон и с имот с идентификатор 10135.2563.700, заедно с правото на строеж на сграда включваща 42 обекта, съгласно нот. акт № 195, том II, рег.№ 4729, д. № 395/2007 г. на нотариус с рег. № 520 на НК. Със Заповед № 3 от 02.02.2009 г. на главния архитект на гр. Варна, ищецът е вписан като възложител по издаденото разрешение за строеж за процесния имот. Поради извършено от ищеца отчуждаване на част от обектите в сградата преди завършването и́, в издаденото Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 289 от 22.12.2009 г. като възложители наред с ищеца са вписани още четири лица. След въвеждането на сградата в експлоатация ищецът се е разпоредил с по-голямата част от обектите в сградата и с част от земята, върху която тя е построена.

Ищецът е извършвал дейност по поддържане и управление на общите части на сградата, в т.ч. поземления имот. Тази дейност се установява от приетите по делото писмени доказателства – множество  договори, протоколи и фактури, както и от показанията на разпитаните пред първата инстанция свидетели. Ищецът е назначил на пълно работно време персонал /пазач-портиер и чистач-хигиенист/, който да полага грижи за достъпа, поддръжката и чистотата на процесната сграда и прилежащите и площи, видно от представените по делото трудови договори и длъжностни характеристики. Възложил е изграждане през 2010 г. на обща вентилационна и домофона системи на сградата, достъп до интернет и далекосъобщителни услуги, проучване и проектиране на частна градина и абонаментно обслужване на асансьорна уредба. В процесния имот има изградена система за сигурност, включваща бариера и съответни принадлежности за дистанционно управление, извършвана е текуща поддръжка на бариерната система, като разходите за това са заплатени от ищеца. В сградата е монтирана сигнално охранителна техника /СОТ/, включваща и видео наблюдение, като разходите са заплатен от ищеца, който е сключил договор с ”ТИМ” ЕООД за охрана чрез СОТ. В процесните сграда и имот са изградени още пожароизвестителна система, ведно със средства за гасена на пожар, декоративно външно и вътрешно осветление, декоративно водно езеро, ведно с помпена, филтърна и дезинфектираща системи, автоматична поливна система за градинските площи, сателитна система. Извършва се озеленителна дейност, включително насаждане и замяна на жива растителност, доставка на градински инструменти, обзавеждане и мебели, и на вътрешно обзавеждане, включително мека мебел. От приетите по делото писмени доказателства се установява, че цената на описаните дейности и доставки е заплатена от ищеца.

От представения от ответника заверен препис от Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен тип „Korona Luxury Residense" от 09.04.2010 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ Варна, се установява, че същият е идентичен по предмет  и съдържания с процесния, но е сключен във връзка със собствените на ответника жилище – апартамент № 11 и „друг самостоятелен обект” с идентификатор 10135.2563.700.1.30 съответстващ на паркомясто № 5. Видно от платежно нареждане от 17.12.2014 г., ответникът е превел по сметката на ищеца сумата от 1050 евро с посочено основание за плащане „такса обслужване на ап. 11 в ж.к. „Корона”.

За установяване на обстоятелствата свързани с характеристиките на процеснната сграда „Korona Luxury Residense" и прилежащата и́ земя, по  делото е изслушано и прието заключение на СТЕ, което не е оспорено от страните. От заключението на вещото лице се установява, че в свободната площ на процесния имот е обособена градина, в която е изпълнено ефектно озеленяване с екзотични дървета и храсти, и добре поддържани тревни площи. Изпълнени са водно огледало и площадка с мебелиран кът за отдих със слънцезащитна конструкция тип ”беседка”. По имотните граници е засаден жив плет, като достъпа до градината е ограничен, чрез входни метални врати, които се отключват и заключват от портиера на сградата. За поддържането на градината е изградена система за капково напояване, с електронно управление и са осигурени градински маркучи. Под площадката за отдих е изградено машинно отделение, в което са разположени помпена и филтрираща системи за водното огледало. В градината е изпълнено алейно осветление, около сградата има осветление с насочена светлина, а по настилката на алеите са монтирани декоративни осветителни тела. В помещение, находящо с в подземния паркинг на сградата се съхранява необходимия инвентар за поддържане на градината. Установява се, че достъпът до сградата е контролиран, като за целта са изградени цифрова домофонна система с индивидуален код за всеки апартамент и режим за резервно захранване. Монтирани са вътрешни и външни камери за денонощно наблюдение, като техниката и мониторите за видеонаблюдение и видеозапис се помещават в изградена портиерна. Портиерната е със самостоятелно санитарно помещение и гардеробна. Монтирани са UPS устройство за асансьора и апаратура за COT за всеки апартамент. Достъпът до двора се контролира чрез бариера с дистанционно задействане, обслужваща едновременно и съседния имот. Вратата на подземния паркинг е с дистанционно управление. Установява се още, че е изпълнена обща сателитна система за имотите в сградата, като в общите части има достъп до интернет. В централното фоайе е обособен луксозен кът за отдих. Във вътрешните общи части на сградата е изпълнено допълнително декоративно осветление с датчици за светлина и движение. В подземния паркинг са разположени пожароизвестяване, средства за гасене на пожар и пожароустойчива и димозащитна врата към стълбищната клетка на сградата. Изградена е вентилационна система. Монтирани са алуминиеви стълби за качване на покривите на сградата над партера и над последното ниво, с оглед поддръжката им и почистване на окачената фасада. Изброените подобрения се намират в общите части на сградата и свободната част от двора, като до същите има свободен достъп на собствениците на самостоятелни обекти.

От приетото по делото заключение на вещо лице по ССчЕ, неоспорено от страните, се установява, че през процесния период в счетоводството на ищеца са включени разходи за консумативи за поддръжката на общите части на сградата и прилежащата и́ територия, за заплатени доставки на ел.енергия и В и К услуги, за изграждане и абонаментно обслужване на вентилационна и охранителна системи, системи за достъп и пожароизвестяване, за доставка на телекомуникационни услуги. За осъществяване на дейността по договора за управление и поддръжка, на трудови договори са назначени пазач-портиер, чистач-хигиенист, градинар и финансов мениджър. Ежемесечно издаваните от ищеца фактури, с които са осчетоводени задълженията на ответника по процесния договор, са включени в справки-декларации подавани към НАП, дължимият ДДС по фактурите е внесен. Неустойката за забрава върху всяка една от годишните такси възлиза общо на 460.79 лв. Внесената от ответника по сметката на ищеца сума от 1050 евро е отнесена към най-старото му задължение за 2011 г.

От показанията на разпитаните свидетели се установява, че в свободната площ от имота, в който е изградена сградата има градина, водно огледало /езерце/, помпена станция и беседка. От трите се страни имота е ограден с метална ограда и гъст жив плет с височина около 2 метра. От страната, в която няма ограда се намира път осигуряващ достъп до централния вход на сградата, до подземните и́ гаражи и за съседния хотел, като пътят е преграден с бариера с дистанционно управление. Достъпът до гаражите е ограничен и с гаражни врати, също с дистанционно управление. Частта от градината имаща излаз на пътя е преградена с метални врати, които се отключват и заключват от портиера, като нощем по правило градината е заключена. Входната врата на сградата се охранява от портиера, който при напускане на портиерната я заключва, като в такива случай достъпа става посредством монтирана домофонна система, позволяваща отваряне на вратата с чип. Цялостните грижи за общите части на сградата, градината и водното огледало, се осъществява от служители на ищеца – портиер, чистач и градинар. Освен текуща поддръжка, ремонти и системно/ежедневно чистене, включително и на листа и сняг, поддръжка на градината и водното огледало, ищецът осигурява и абонаментно обслужване и профилактика на асансьорната и вентилационната системи, и на системите за достъп и наблюдение. В светлата част на денонощието охраната и видеонаблюдението се осъществят от портиера, а след работно време посредством СОТ. Нивото на изпълнение на описаните дейности е високо, като всички разходи се заплащат от ищеца.

Така приетата за установена фактическа обстановка обосновава следните правни изводи на състава на ВОС по предмета на спора:

Задължението за плащане на мораторна неустойка е обусловено от съществуването на главно задължение, което не е изпълнено на падежа, поради което най-напред следва да се разгледа насрещната въззивна жалба.

Основното възражение на ответника е за нищожност на договора от 21.12.2012 г. поради противоречие със или заобикаляне на закона. В насрещната въззивната жалба се поддържа нищожност поради липса на предмет, като изложените от жалбоподателя доводи по същество се отнасят за всички релевирани с отговора на исковата молба хипотези на нищожност.

Възможността за сключване на договор по чл. 2 от ЗУЕС представлява отклонение от общия режим за стопанисване и управление на общи части на сграда етажа собственост, поради което посочената разпоредба се явява специална и дерогира приложението на общите разпоредби. Собственикът на имот в сграда в режим на етажна собственост би могъл да противопостави сключения по този ред договор на общото събрание на етажната собственост само ако същият отговаря на всички условия, предвидени в закона – да е сключен с инвеститора на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ЗУЕС, при спазване на предвидената в закона форма и останалите собственици също да са обвързани с такъв договор с инвеститора. Ответникът не твърди и не представя доказателства за липса на обвързаност на останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата с договор за управление на общите части на сградата, сключен с ищеца в качеството му на инвеститор. Формата на договора – писмена с нотариална заверка на подписите е спазена. Вписването в службата по вписвания има за цел да направи договора противопоставим на следващите приобретатели на имота. В случая договорът е вписан. Що се отнася до възражението, че изпълнителят по договора няма качеството на инвеститор, то същото не се подкрепя от събраните по делото доказателства. Напротив, ищецът е придобил собствеността върху поземления имот, ведно с правото на строеж на сградата, като същият е придобил качеството на възложител на строежа по смисъла на ЗУТ, което е надлежно отразено от общинската администрация в издаденото разрешение за строеж. След изграждане на сградата в груб строеж и след въвеждането и́ в експлоатация ищецът е прехвърлял правото на собственост върху отделните обекти в сградата на новите им собственици. Следователно правилен е изводът на ВРС, че ищецът е лицето, което е изградило сградата по стопански начин, респективно, че същия има качеството на инвеститор.

Законът предоставя възможност на инвеститора да изгради сградата, обектите в която ще бъдат в режим на етажна собственост, като жилищен комплекс от затворен тип. Решението е на инвеститора и принадлежността към такъв комплекс представлява важна характеристика на всеки един от самостоятелните обекти в сградата. Всяко лице, което желае да закупи имот в такава сграда, отнапред е информирано, че освен собствеността върху съответния обект, ще получи от инвеститора и особен режим на ползване и поддържане на общите части. Законът не предвижда решението на инвеститора да бъде санкционирано от администрацията в процеса на проектиране, изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация. Достатъчно е инвеститорът да договори с лицата, придобиващи собственост върху самостоятелни обекти, че общите части на сградата и прилежащата земя ще се поддържат и управляват като жилищен комплекс от затворен тип.

Възражението, че сградата не е изградена в жилищен комплекс от затворен тип, по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС са неоснователни. Differentia specifica на сградата в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, е спазването на изискването за контролиран достъп за външни лица. Това от своя страна позволява общите части на сградата и прилежащатата и́ земя да се поддържат във вид и по начин, осигуряващ на собствениците и ползувателите на самостоятелни обекти възможност да ги ползват като естествена част от собствения си имот, която е защитена от външни лица. За да се постигне тази цел, законът предвижда няколко условия, първото от които е сградата да е изградена в самостоятелно обособен поземлен имот. В случая това е имот с идентификатор 10135.2563.700 по КККР на гр. Варна, който е идентичен с УПИ ХХVIII-352 в кв. 50 по плана на 21-ви подрайон на гр. Варна. Без значение е дали в имота е изградена една или повече сгради. Същественото е защитеността на имота от външни лица. Тази защитеност позволява поддържането на общи части и дворно пространство в значително по-добър и луксозен вид, отколкото това би било възможно при липса на контрол на достъпа. В случая са изградени декоративна градина с водно огледало, площадка и помпено помещение към водното огледало, които са предоставени за общо ползване само от собствениците и обитателите и съставляват други обслужващи обекти, по смисъла на §1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. Контролът на достъпа на външни лица е ограничен от метални огради и жив плет от три страни, а достъпът до  декоративната градина е допълнително ограничен с заключваща се метална врата. Влизането в сградата през централния вход става след пропускане от портиер-пазач, а когато същият отсъства – с помощта на чип за отключване на вратата, с каквито чипове разполагат ограничен кръг лица – собственици или упълномощени от тях лица. Достъпът до подземния паркинг се осъществява чрез врати, които се командват дистанционно. Същото е положението и с преминаването на автомобили по общия със съседния имот път, който е преграден с бариера позволяваща достъп само на определени лица. След преминаване на бариерата достъпът на пешеходци до сградата и до градината се ограничава по горепосочения начин. През деня имотът се охранява от портиер-пазач и чрез видеонаблюдение, а през нощта чрез СОТ и видеонаблюдение.

В обобщение – изпълнени са всички законови изисквания за определяне на сградата и прилежащия и́ терен като жилищен комплекс от затворен тип.

Възраженията на ответника за нищожност на договора поради невъзможен предмет и липса на основание също са неоснователни. Предмет на договора е управлението и поддържането на всички общи части на сградата, в т.ч. дворното място. Неправилно ответникът сочи, че поради неделимостта на общите части предметът на договора е невъзможен. Видно от съдържанието на процесния договор, същият не предвижда управление и поддържане на идеалните части, принадлежащи към обекта на възложителя, което действително би било невъзможен предмет, а задълженията на изпълнителя се отнасят за всички общи части, за цялата сграда и цялото дворно пространство. Що се отнася до основанието ответникът да се задължи да плати договорената цена, то е напълно ясно – за да получи като насрещна престация една висококачествена услуга, осигуряваща съответната жизнена среда, комфорт и защита на дворното място и общите части на сградата, в която се намира имотът му.

Не е налице и нищожност на клаузи от договора на основание чл. 146 от ЗЗП, тъй като процесният договор няма характер на потребителски, като същевременно клаузите са индивидуално уговорени, поради което попадат под изключението по чл.146, ал.1, предл. 2 от ЗЗП. Няма данни по делото за „автоматично“ приемане на условията на договора.

При това положение ищецът е доказал възникването и съществуването на валидно облигационно правоотношение между страните на основание Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен тип „Korona Luxury Residense" с нотариална заверка на подписите от 21.12.2012 г. под рег. № 2814, том II, Акт № 13, на нотариус рег. № 520 на НК. По силата на договора и с оглед установеното по делото изпълнение от страна на ищеца на задълженията му, ответникът дължи заплащане на договорената такса за управление и поддържане на общите части на сградата и прилежащата свободна площ.

Съгласно чл.5 от договора падежът на задължението на ответника е 15-ти януари на текущата година. Размерът на таксата за една календарна година е 246.96 евро или 483.01 лв. с включен ДДС. Ответникът не твърди извършено плащане за процесния период, а възражението за погасяване на вземането чрез прихващане с внесената сума от 1050 евро е неоснователно, тъй като основанието за плащане на тази сума е „такса за обслужване на общите части на ап.11”, който имот също е собственост на ответника и за който има сключен договор за поддръжка идентичен с процесния.

С оглед на гореизложеното, претенцията на ищеца за установяване на дължимостта на таксите за 2014 г. и 2015 г. се явява изцяло основателна. Основателна е и акцесорната претенция за законна лихва върху  главниците на основание чл. 86 от ЗЗД, считано от предявяване на иска по смисъла на чл. 422 от ГПК, т.е. от 12.03.2015 г. Насрещната жалба ще се отхвърли, а решението на ВРС ще бъде потвърдено в тази му част ведно със законните последици.

По въззивната жалба срещу решението на ВРС в отхвърлителната му част съдът намира следното:

Първоинстанционният съд е разгледал своевременно въведено с отговора на исковата молба възражение на ответника за прекомерност на неустойката и правилно е квалифицирал същото като искане за намаление на размера на неустойката по реда на чл. 92, ал.2 от ЗЗД. Три са основните  функции на неустойката – обезпечителна,  обезщетителна и санкционна. Неустойката се дължи без да е необходимо да се доказва настъпването на вреди и техния размер. Преценката за прекомерност на уговорената неустойка се извършва както към момента на сключване на договора така и с оглед на претърпените вреди. Прекомерността на неустойката се преценява като се вземе предвид предмета на договора и характера на задължението, чието неизпълнение ще бъде санкционирано. От значение за преценката за прекомерност по смисъла на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД е и дали действително са претърпени вреди и в какъв размер. В случая не са събрани доказателства за размера на претърпените вреди, а само се сочи, че се налага изпълнителят да ползва собствени оборотни средства. По правило паричните средства се набавят на финансовия пазар при лихва, която през процесния период е близка до законната лихва за забава. Районният съд е приел като критерий вида на задължението, за което е уговорена мораторна неустойка, и тъй като се касае за парично задължение, е приел, че вредите, който биха могли да възникнат за кредитора са съизмерими със законната лихва за забава върху размера на задължението. Уговорената неустойка е в размер на 0.2 % за всеки ден забава, което на годишна база (360 дни) се равнява на 72 % лихва. И тъй като размерът на законната лихва за забава върху парични задължения е равен на ОЛП на БНБ плюс 10 пункта, в случая размерът на неустойката е около 7 пъти по-голям от размера на законната  лихва. В тази насока въззивникът е изложил доводи за неприложимост на размера на законната лихва като критерий за преценка прекомерността на неустойката. Аргументите са свързани със спецификите на насрещното задължение на изпълнителя да поддържа общите части на сградата и прилежащото дворно място, което е поето към всички собственици на самостоятелни обекти и неизпълнението на един или няколко от възложителите не може да обоснове право на изпълнителя да спре да изпълнява задълженията си, които са неделими, спрямо изрядните собственици.

Въззивният съд намира, че макар и по принцип правилни, аргументите на ищеца не могат да бъдат основание да се откаже намаляване на размера на неустойката поради прекомерност, тъй като същата, освен че е седем пъти по-голяма от законната лихва за забава, се начислява върху целия размер на авансово дължимата за календарната година сума.  Иначе казано, възложителят дължи неустойка в значителен размер върху задължение за заплащане на цена на услуга, срещу което все още не е получил насрещна престация. Преценена по този начин неустойката за времето до изтичане на календарната година се начислява отчасти върху неизпълнено задължение за кредитиране на изпълнителя по договора, което в съчетание с високия и́ размер и при липса на доказателства за действително претърпени вреди в същия размер налага извод за прекомерност. Ето защо, съставът на ВОС намира, че неустойката следва да се намали поради прекомерност като в разглеждания случай трикратният размер на законната лихва за забава съответства както на обезщетителната, така и на санкционната функции на неустойката. Размерът на задължението след намаляването му правилно е изчислен от ВРС съответно на 169.86 лв. върху таксата за 2014 г. и на 22.56 лв. върху таксата за 2015 г.

При тези правни изводи, които като краен резултат съвпадат с изводите на ВРС, обжалваното решение следва да бъде потвърдено. Съдът препраща съответно и към мотивите на първоинстанционния съд на основание чл. 272 от ГПК.

С оглед на изхода от спора пред настоящата инстанция на въззивника „Билдинг мастърс“  ЕООД се присъждат разноски единствено за процесуално представителство и защита по насрещната въззивна жалба, които видно от представения списък по чл. 80 от ГПК и договор за правна защита и съдействие са в размер на 300 лева. Въззиваемата страна З.К.Б. не е представил списък с разноски и доказателства за извършване на такива.

 

Мотивиран от изложеното съдът

 

РЕШИ:

 

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 175 от 18.01.2016 г., постановено по гр.д. № 6853/2015 г. по описа на ВРС, изцяло.

 

ОСЪЖДА З.К.Б., гражданин на Руската федерация, род. на *** г., ЛНЧ **********, пост. адрес: ***, ДА ЗАПЛАТИ на „БИЛДИНГ МАСТЪРС" ЕООД, ЕИК 103778840, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р-н „Приморски", ж.к. „Бриз", ул. «Д-р Стойчо Йорданов» № 6, ет.1, офис 1, сумата от 300,00 (триста) лева, представляваща сторени във въззивното производство съдебно-деловодни разноски за адвокатска защита по насрещна въззиввна жалба, на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК.

 

Решението не подлежи на касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 2, т. 1 от ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

 

2.