Р Е Ш Е Н И Е

№ .............../ .2015 г.,

гр. Варна

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично съдебно заседание на четвърти ноември през две хиляди и петнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИН МАРИНОВ

ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ХРИСТОВА

БОРИСЛАВА БОРИСОВА-мл.с.

при секретар Д.Б.,

като разгледа докладваното от мл. съдия Борисова

въззивно търговско дело № 1318 по описа за 2015 година,

за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано по въззивна жалба вх. №16684/22.06.2015г. от В.С.Ж., ЕГН **********, чрез адв. И., срещу Решение №2344/25.05.2015г. по гр.д. №11972/2014 г. на ВРС, XXІV-ти състав, с което е отхвърлен предявения от В.С.Ж., ЕГН **********, срещу “НЮ ХАУС БГ” ЕООД, ЕИК 202186178, гр. Варна иск за установяване дължимостта на сумата от 1 000,00 лв. /хиляда лева/, представляваща неоснователно задържан депозит по чл. 4 от договор за депозит от 16.06.2014г. за закупуване на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ул.”Карамфил” 13, вх. Б, ет.4, ап.60, за която сума е издадена заповед 5462/20.08.2014г. по ч.гр.д 10511/2014г. на Районен съд – Варна, на осн. чл. 422 ГПК при участието на третото лице помагач – Р.Е.Д. ЕГН **********, и въззивникът е осъден за разноските по делото.

В жалбата се твърди, че решението е неправилно и незаконосъобразно. Излагат се съображения, че съгласно т. 2 от процесния договор до дата 25.06.2014г. следвало да бъде сключен предварителен договор за покупка на недвижим имот с посредничеството на ответника. Сочи се, че предоставеният на ответника депозит бил предназначен да спре предлагането на имота, но не оправомощавал посредника да го предава на продавача, както и че в договора липсвала уговорка за задатък. Твърди се, че процесната сума би била част от продажната цена само в случай на сключен договор между купувача и продавача, какъвто не бил реализиран. С оглед изложеното се моли за отмяна на решението и постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде уважен. Претендира се присъждане на разноски. В съдебно заседание пред въззивната инстанция поддържа жалбата чрез процесуалния си представител.

С писмен отговор, подаден в срока по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна, “НЮ ХАУС БГ” ЕООД, чрез законния си представител А.А., оспорва жалбата като неоснователна, като излага съображения, че обжалваното решение е законосъобразно, правилно и обосновано. Твърди, че в процесния случай сделката не се е реализирала поради отказ на купувача да закупи имота при постигната договорка за цена и срок. Излага, че по делото е недоказано твърдението на ищецът-въззивник, че продавачът е поискал сключването на договора при по-висока цена. Сочи, че процесната сума не представлява възнаграждение в полза на дружеството-посредник, а гаранция за продавача, че предварителният договор с потенциалния купувач ще бъде сключен в договорения срок, поради което съгласно чл. 5 от договора в случай на отказ от договора от страна на купувача, депозитът остава в полза на продавача. Моли жалбата да бъде оставена без уважение и за потвърждаване на постановеното решение. В открито съдебно заседание не изпраща представител, като поддържа депозирания отговор с писмена молба вх.№32829/03.11.2015г., с която прави възражение за прекомерност на адвокатския хонорар на въззивника.

Третото лице помагач – Р.Е.Д., в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК не депозира отговор. С молба вх.№ 27882/16.09.2015г. страната потвърждава извършените от адв. Д. процесуални действия по делото и изразява становище по съществото на спора.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

В исковата и уточняващите молби към нея от 22.10.2015 г. и от 02.09.2015г. ищецът В.С.Ж. излага, че на 16.06.2014г. с ответника „НЮ ХАУС БГ” ЕООД, сключили договор за депозит, съгласно т. 1 от който ищецът, в качеството си на купувач, заплатил на ответника, в качеството на посредник при покупко-продажба на недвижими имоти, сумата 1 000,00 лв. като гаранция за закупуване на недвижим имот, представляващ апартамент № 60, находящ се в гр. Варна, ул. „Карамфил” №13, вх. Б, ет. 4, с площ 60 кв. м. при продажна цена 37 000 евро. Твърди, че съгласно уговореното, в случай, че се постигнат посочените в договора параметри, ищецът се задължил в срок до 25.06.2014г. да сключи предварителен договор за покупка на процесния недвижим имот, а в случай, че не се постигнат - в еднодневен срок ответникът да върне получената сума. Поддържа, че предварителен договор не е сключен поради непостигане на съгласие относно цената на недвижимия имот, тъй като по време на преговорите същата била повишена от продавачите. С оглед изложеното счита, че на основание т. 4 договорът е прекратен и ответникът дължи връщане на получената сума. За събиране на вземането си ищецът се снабдил със заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 по ч.гр.д.№10511/2014г. на ВРС и предвид депозираното от длъжника възражение срещу заповедта, моли съдът да приеме за установено, че ответникът му дължи сумата 1 000,00 лв., представляваща депозит – гаранция за закупуване на посочения по-горе недвижим имот, поради прекратяване на договора за депозит от 16.06.2014г., ведно със законната лихва от депозиране на заявлението в съда – 19.08.2014г. до окончателното му изплащане.

Ответникът „НЮ ХАУС БГ” ЕООД, в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК депозира отговор на исковата молба. Поддържа становище за недопустимост и неоснователност на иска. Не оспорва обстоятелствата, че на 16.06.2014 г. между страните е сключен договор за депозит, както и че при подписването му ищецът е предоставил сумата 1 000,00 лв., като гаранция за закупуване на посочения в договора недвижим имот. Възразява срещу допустимостта на производството по съображение, че процесната сума е получена от собственика на недвижимия имот, поради което моли за прекратяването му спрямо ответното дружество, а в условията на евентуалност – за конституирането на продавача - Р. Ефтимова Иванова, като трето лице помагач в процеса. По същество на спора твърди, че със съдействие на дружеството продавачите подписали декларация от 17.06.2014г., с която се задължили да сключат договор за покупко-продажба на цена от 37 000 евро и да не предлагат имота на други купувачи, като били в готовност да сключат предварителен договор във всеки момент. По настояване на ищеца срокът бил удължен до 27.06.2014г., съгласно декларация от 23.06.2014г., но и след тази дата същият отказал да сключи предварителен договор с искане за намаляване на цената, поради което оспорва, че именно той е неизправната страна по договора. Поддържа, че не дължи връщане на получената сума и моли предявеният иск да бъде отхвърлен.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, намира от фактическа и правна страна следното:

Съгласно чл.269, изр. 1- во ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. При изпълнение на задълженията, вменени му с цитираната разпоредба въззивният съд намира, че решението е валидно – то съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е постановено в рамките на правораздавателната власт на съда.

По допустимостта на решението, съдът намира следното:

От изложеното в исковата и уточняващите молби е видно, че ищецът претендира връщане на дадения по договор от 16.06.2014г. депозит за закупуване на недвижим имот, поради непостигане на съгласие за сключване на договор за покупко-продажба при посочените в договора параметри. При липсата на твърдения за отправено до насрещната страна изявление за разваляне на договора и доколкото правната квалификация се дава от съда, изложеното сочи на хипотезата на чл. 55, ал.1, предл. 2-ро ЗЗД – връщане на даденото поради неосъществяване на основанието, изразяващо се в сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот. Независимо че в доклада по чл. 140 ГПК, първоинстанционният съд е посочил като правно основание на иска чл. 55, ал. 1, предл. 3-то ЗЗД, видно от разпределението на доказателствената тежест и обсъдените в крайния съдебен акт факти, произнасянето съответства на предявеното искане и правото на иск е надлежно упражнено, поради което съдът намира, че решението е допустимо.

По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.

Предявен е иск с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД.

В тежест на ищеца по така предявения иск е да установи, че е сключил договор за депозит с ответника за покупка на недвижим имот с посочените параметри, по силата на който му е предал сумата 1 000,00 лв., както и изправността си по договора.

В тежест на ответника е да установи възражението си, че ищецът се е отказал от договора, респективно, че е върнал предоставения депозит.

По делото е безспорно установено, а и от представения договор за депозит се потвърждава, че на 16.06.2014 г. страните са сключили договор, по силата на който въззивникът, в качеството си на купувач, е заплатил на въззиваемото дружество, в качеството на посредник на недвижими имоти, сумата 1 000,00 лв., представляваща депозит – гаранция за закупуване на недвижим имот, апартамент № 60, находящ се в гр. Варна, ул. „Карамфил” №13, вх. Б, ет. 4, с обща площ 60 кв. м., за цена от 37 000 евро.

Съгласно чл. 2 и 3 от договора, при постигане на посочените параметри, въззивникът се задължава в срок до 25.06.2014г. включително, да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота, и да плати възнаграждение в размер на 3% с ДДС от продажната цена на имота, а въззиваемото дружество се задължава да не предлага имота на други клиенти. По силата на чл. 4 от договора при непостигане на посочените в т. 1 параметри на сделката в срок до 25.06.2014г., въззиваемото дружество се задължава да върне на купувача сумата, предадена като депозит в еднодневен срок и настоящият договор се прекратява. Уговорено е още, че в случай, че купувачът откаже да закупи имота при условията и срока на договора и изрядни документи от продавача, заплатеният депозит да бъде задържан от продавача /чл. 5 от договора/.

Не се спори още, че въззиваемото дружество е изпълнило задължението да не предлага имота на други клиенти в срока на договора, както и че между купувача и продавача не е сключен предварителен договор за покупко-проджба на процесния недвижим имот, което се потвърждава и от представената справка от Служба по вписванията – гр. Варна.

Основаният спорен момент е за изправността на въззивника като страна по сключения договор за депозит.

За установяване на този факт по делото са приети декларация от 17.06.2014г. и декларация анекс от 23.06.2014г., подписани от Р.Д., които в качеството на частни документи, следва да бъдат ценени единствено в частта, съдържаща неизгодни за издателя му факти. От същите се установява, че продавачът Р.Д. е получила от А.А. в качеството на управител на “НЮ ХАУС БГ” ЕООД, сумата 1000,00лв., като депозит за покупка на процесния имот, и се е задължила да подпише предварителен договор в срок до 24.06.2014г., а според декларацията анекс от 23.06.2014г. – до 27.06.2014г., а в случай, че се откаже от продажбата - да върне депозита в троен размер.

По реда на чл. 176 ГПК по делото са дадени обяснения от управителя на въззиваемото дружество А.А., която заявява, че с продавача - Р.Д., имат устна уговорка дружеството да посредничи при продажбата на процесния имот, а сумата от 1000,00лв. била предадена от въззивника в качеството на купувач, като част от продажната цена на имота, в случай, че сделката се реализира. Съдът намира, че обясненията на управителя съответстват на доказателствата по делото, поради което следва да бъдат кредитирани.

В хода на първоинстанционното производство са събрани и гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Л.А.С., А.М.Б. и В.Г.С..

Свидетелят на ищцовата страна - Л.А.С., без дела и родство със страните, посочва, че през месец юни 2014г. въззивникът го помолил да огледа процесния имот вместо него и ако му хареса, да пристъпи към по-нататъшни действия по закупуването на имота. Излага, че на огледа присъствали продавача на имота и служители от агенцията за недвижими имоти, като по време на същия продавачът казал, че цената се е повишила на 39 000 евро. Тъй като тази цена не отговаряла на първоначално обявената, свидетелят се обадил на въззивника, а последният казал, че няма да сключи сделка. Посочва, че Ж. не е посещавал имота преди огледа, но е оставил сумата от 1000,00лв., за да спре предлагането му на други купувачи.

Изложеното противоречи на показанията на свидетелите на ответното дружество - А.М.Б. и В.Г.С., служители при въззиваемото дружество. Последните са единодушни относно обстоятелството, че в качеството на брокери при въззиваемото дружество са извършили оглед с въззивника на процесния имот, на който са присъствали продавачът, както и други хора. Посочват, че първоначалната цена на имота била 38 000 евро, но след около две седмици въззивникът се обадил и казал, че ще го купи на цена от 37 000евро, на която продавачът се съгласил. Въззвникът оставил депозит и уговорката била след около седмица да се подпише предварителен договор, но след това купувачът се отказал.

При така събрания доказателствен материал, съдът намира, че ищецът-въззивник не установява при условията на пълно и главно доказване, че е изправна страна по договора. За да направи това заключение, съдът взе предвид обстоятелството, че показанията на свидетеля С., в частта, касаеща обстоятелствата по повишаване на цената от страна на продавача и отказът на ищеца да сключи договора в телефонен разговор със свидетеля, не съответстват на доказателствата по делото и обичайната практика при покупка на недвижим имот, според която купувачът оглежда недвижимия имот преди да гарантира намерението си за сключване на договора с депозит, а в случай, че е предоставил такъв, договаря продажната цена, респективно се отказва от облигационната обвързаност, осъществявайки контакт със страната по него. Досежно тези изводи липсват изрични оплаквания в жалбата, поради което съдът приема посочените факти за недоказани.

Същевременно, следва да се отбележи, че дори да се приемат за достоверни показанията на свидетеля С., от същите не се установяват факти, водещи до извод, че въззивникът е бил в готовност, в качеството на купувач, да сключи договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот на посочената в договора цена. По делото не са ангажирани доказателства, че в срока на договора за депозит - до 25.06.2014 г., въззивникът е предприел действия за подписване на предварителен договор, като е поканил продавача да сключат споразумение по чл. 19 ЗЗД, чрез посредника, съответно, че след тази покана същият е отказал да сключи договора. С оглед изложеното не може да се приеме, че ищецът е изправна страна по договора.

Същевременно от показанията на свидетелите А.Б. и В.С., се установява, че купувачът се е отказал да сключи предварителен договор на цената, посочена в договора, поради което съдът приема, че продавачът има право да задържи процесната сума на основание чл. 5 от договора депозит.

По възражението на въззивника, че процесната сума не представлява част от продажната цена на имота и не подлежи на задържане, тъй като не е сключен предварителен договор, след което да е последвал отказ на купувача да финализира сделката, съдът намира следното:

Характерът на предадената по договора за депозит сума би бил значение в случай на финализиране на сделката между купувача и продавача, тъй като в тази хипотеза липсва изрична уговорка в договора как следва да се процедира с предадената като депозит сума. В настоящия случай е безспорно, че между купувача и продавача не е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, като се установи, че причина за това е отказ на купувача от закупуването му, който случай е изрично уреден в хипотезата чл. 5 от договора, предвиждащ, че депозитът остава в полза на продавача.

С оглед изложеното, съдът намира, че въззиваемото дружество – посредник, не дължи връщане на получената по договора за депозит от 16.06.2014г. сума.

По изложените съображения съдът приема, че предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

Поради съвпадане на крайните изводи на настоящата инстанция с тези на ВРС решението следва да бъде потвърдено с посочване на правната квалификация на иска, ведно с произтичащите последици за разноски по същия в първоинстанционното производство.

По разноските за производството пред въззивната инстанция, съдът намира, че предвид изхода на спора, правно на разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК се поражда за въззиваемата страна. Доколкото обаче страната не е направила искане за присъждането им, нито е представила списък по чл. 80 ГПК и доказателства за извършването им, такива не следва да й бъдат присъдени.

Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

ПОТВЪРЖДАВА Решение №2344/25.05.2015 г., постановено по гр. д. № 11972/2014 г. по описа на ВРС, XXIV-ти състав, в частта, с която е отхвърлен предявеният от В.С.Ж., ЕГН **********, срещу “НЮ ХАУС БГ” ЕООД, ЕИК 202186178, със седалище гр. Варна, иск за установяване дължимостта на сумата от 1000,00 лв. /хиляда лева/, предадена по договор за депозит от 16.06.2014г. за закупуване на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ул.”Карамфил” 13, вх. Б, ет.4, ап.60, за която сума е издадена заповед 5462/20.08.2014г. по ч.гр.д №10511/2014г. на Районен съд – Варна, на осн. чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, предл. 2-ро ЗЗД, при участието на трето лице помагач на страната на ответника – Р.Е.Д., ЕГН **********,***, както и в частта, с която В.С.Ж., ЕГН **********, е осъден да заплати на “НЮ ХАУС БГ” ЕООД, ЕИК 202186178, сумата 150,00лв. /сто и петдесет лева/, представляваща разноски за производството пред първата инстанция, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.

В частта, в която е допълнено протоколно определение, постановено в открито съдебно заседание, проведено на 03.04.2015г., с което е прекратено производството по делото по иска с правно основание чл. 86 ЗЗД, на основание чл. 232 ГПК, като В.С.Ж., ЕГН **********, е осъден да заплати на “НЮ ХАУС БГ” ЕООД, ЕИК 202186178, сумата 150,00лв. /сто и петдесет лева/, представляваща разноски за производството пред първата инстанция, на основание чл. 78, ал. 4 ГПК, Решение №2344/25.05.2015 г., постановено по гр. д. № 11972/2014 г. по описа на ВРС, XXIV-тисъстав, е ВЛЯЗЛО В СИЛА, като необжалвано.

Не присъжда разноски за въззивното производство.

Решението не подлежи на обжалване, на основание чл. 280, ал. 2 ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: