№………./29.10.2015 г.
гр. Варна
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНДСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и
девети септември две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСПИНА Г.
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТИНА КАВЪРДЖИКОВА
МАРИАНА Х.
при секретар С.Т.,
като разгледа
докладваното от съдията Кавърджикова
въззивно гражданско дело № 1621 по описа за 2015 г.,
за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 435 и
сл. ГПК.
Развива се по жалбата вх. № 3791/04.03.2015г.
от „Ле Конг” ООД, ЕИК 203006850 представлявано от М.Н.
Ле Конг, чрез адв. А.Т., в частта срещу действията на ЧСИ Захари
Д., рег. № 808 при КЧСИ по изп.д. № 20158080400120,
изразяващи се в налагане на възбрана върху собствения на дружеството недвижим
имот, находящ се в гр. Варна, м. „Прибой“,
представляващ жилищна сграда, с
идентификатор № 10135.5549.2054.1, построена в ПИ с идентификатор №
10135.5549.2054 с площ от 485кв.м., при граници: ПИ с идентификатор №
10135.5549.9536, ПИ с идентификатор № 10135.5549.2280, ПИ с идентификатор №
10135.5549.2319, ПИ с идентификатор № 10135.5549.1171, след като с влязло в
сила определение е било прекратено производството по същата жалба в частта, срещу действията на ЧСИ
Захари Д., рег. № 808 при КЧСИ по изп.д. №
201508080400369, изразяващи се в налагане на възбрана върху собствения на
дружеството недвижим имот, находящ се в гр. Варна, м.
„Прибой“, представляващ ПИ с
идентификатор № 10135.5549.2054 с площ от 485кв.м., при граници: ПИ с
идентификатор № 10135.5549.9536, ПИ с идентификатор № 10135.5549.2280, ПИ с
идентификатор № 10135.5549.2319, ПИ с идентификатор № 10135.5549.1171, на осн. чл. 435, ал. 4 от ГПК. Иска да бъде отменена
наложената и вписана възбрана. Излага, че по отношение на земята с площ от
485кв.м. е бил сключен договор за ипотека с НА № 188, т. ХХVII,
вх.рег. № 35992/28.11.2007г. на нотариус В.Петров, но не и по отношение на
сградата, несъществувала тогава и построена по-късно. Дружеството е закупило
земята и сградата с договора по НА № 98, т. II,
рег. № 2774, дело № 304/20.08.2014г. на нотариус В.Петров. В този НА е цитирано
разрешение за строеж № 145/08.09.2008г. на Район Аспарухово и удостоверение №
29 за въвеждане в експлоатация на сградата от 04.08.2014г. Не е следвало да се
налага възбрана върху сградата, т.к. не е била планирана да съществува и не е
съществувал към момента на учредяване на договорната ипотека. Ипотеката е
учредена върху и за обезпечение на банката-кредитор служи само земята, но не и
бъдещи подобрения и приращения. В с.з. на
29.09.2015г. страната, чрез процесуалните си представители адв.
Ан.Д. и Р.Д. поддържа въззивната си жалба.
В срока
по чл. 436, ал. 3 от ГПК в писмени възражения взискателят
„Алианц банк България“
АД-София, ЕИК 128001319 моли да бъде оставена без уважение депозираната жалба и
да не бъде отменена наложената от ЧСИ възбрана. Изказва съображения за
недопустимост на жалбата, доколкото налагането на възбрана върху недвижими
имоти, обхванати от действието на ипотека не попада сред онези действия, изчерпатено изброени в чл. 435 от ГПК, които жалбоподателят
може да обжалва. Евентуално, намира жалбата за неоснователна. Взискателят е наложил възбрана върху ПИ, който е ипотекиран
в полза на банката, както и върху построената в последствие жилищна сграда
върху имота. Сградата се явява приращение на ПИ по
смисъла на чл. 92 от ЗС. За разлика от Закона за привилегиите и ипотеките
/отм./ понастоящем липсва забрана за учредяване на ипотека върху бъдещи
имущества. Цитирайки доктрината, страната има предвид, че ипотечното право се
пренася върху нововъзникналата собственост,
включително и върху постройките изградени в имота след ипотека по отношение на
последния. По този начин намира, че ипотекарният
кредитор е защитен и срещу евентуално учредено и реализирано право на строеж
върху ПИ от страна на ипотекарния длъжник, което би
могло да увреди кредитора, и той да остане собственик само на един застроен
имот, с по-ниска в пъти пазарна цена, в сравнение с незастроения. Претендира
присъждане на сторените по делото разноски.
Солидарно
задължените длъжници по изпълнението „ВИК Бояна” ООД,
ЕИК 148063709, „Бояна ВИК” ООД ЕИК 131565212 и „Бояна 2012” ЕООД, ЕИК
202240124, редовно призовани по реда на чл. 50, ал. 2 от ГПК не изпращат
представител, не изказват становище по жалбата.
ЧСИ е представил мотиви, в които е застъпено становището, че жалбата е
недопустима, евентуално
неоснователна и моли да бъде оставена без уважение.
Жалбата е подадена в срока по чл.
436, ал. 1 от ГПК, след като съобщението за вписаната на 20.02.2015г. възбрана,
обективирано в ПДИ, адресирана до „Ле Конг” ООД в качеството ипотекарен
длъжник е връчено на 26.02.2015г., а е входирана при ЧСИ
с вх. № 3791/04.03.2015г., срещу подлежащ на обжалване акт и при наличието на
правен интерес.
Производството
по изп.д. № 20158080400120 на ЧСИ З.Д. е образувано по молба вх. № 2325/05.02.2015г.,
подадена от взискателя „Алианц
банк България” АД, ЕИК 128001319, против солидарноотговорните длъжници
„ВИК Бояна” ООД, ЕИК 148063709, „Бояна ВИК” ООД ЕИК 131565212 и „Бояна 2012”
ЕООД, ЕИК 202240124, с оглед приложения изпълнителен лист от 28.01.2015г.,
издаден по заповед за изпълнение на парични суми по реда на чл. 417 от ГПК по
ч.гр.д. № 468/2015г. на ВРС, както следва: сумата в размер на 501524.36лв.,
представляваща дължима главница по договор за банков кредит №
26873/27.11.2007г., с длъжника „ВИК Бояна“ ООД и поръчители „Бояна ВИК“ ООД и
„Бояна 2012“ ЕООД, споразумение от 05.03.2009г. и анекси №№ 1/18.11.2009г.,
2/20.06.2011г., 3/24.01.2012г. и 4/11.02.2013г., сумата от 15096.91лв., представляваща
просрочена лихва за периода от 25.08.2014г. до 15.01.2015г., сумата от
13332.71лв., представляваща наказателна лихва за просрочена главница за периода
от 25.07.2014г. до 15.01.2015г., сумата от 4815.73лв., представляваща неустойка
за периода от 25.07.2014г. до 15.01.2015г., сумата от 5333.88лв.,
представляваща такса за управление и обработка за периода от 26.11.2014г. до
15.01.2015г., сумата от 6267.15лв., представляваща просрочени предсрочни
задължения за неустойка и просрочена годишна лихва за периода от 25.07.2014г.
до 15.01.2015г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на
заявлението в съда-16.01.2015г. до окончателното изплащане на задължението,
както и сумата от 10927.41лв., представляваща заплатена държавна такса за
образуване на делото и сумата от 8335.00лв. заплатено адвокатско
възнаграждение.
Видно
от приложения по изп.д. НА за учредяване на договорна
ипотека, вписан в Сл.по вписванията-Варна с вх.рег. № 35992/28.11.2007г., акт.
№ 188, т. ХХVІІ, дело № 28024, ТБ „Алианц България” е
отпуснала на „ВИК Бояна” ООД кредит в размер на 800000.00лв. с краен срок за
погасяване 25.11.2017г. и за обезпечаване на връщането на сумата по кредита в
полза на „ВИК Бояна” ООД Б.Х.И. и Вълю Славов Илиев са учредили ипотека по
отношение на собстевния си ПИ, находящ
се в гр. Варна, м. „Прибой”, с № 2054 от КР 549 , целият с площ от 485кв.м.
Видно
от НА № 78, т. ІІ, дело № 304/2014г. на нотариус В.Петров, Б.Х.И. и Вълю Славов
Илиев са продали на „Ле Конг” ООД недвижим имот,
представляващ ПИ с идентификатор № 10135.5549.2054, находящ
се в гр. Варна, СО „Прибой” с площ от 485кв.м., заедно с построената жилищна
сграда-еднофамилна къща с идентификатор № 10135.5549.2054.1 на три етажа, със
ЗП 102кв.м. В приложение е описано разрешение за строеж № 145/08.09.2008г. на
Район „Аспарухово” и удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 29/04.08.2014г., изд. от Община Варна, район
„Аспарухово”. Видно от разрешение за
строеж № 145/08.09.2008г. , изд. от Община Варна, Район „Аспарухово“, на Вълю
Славов Илиев е разрешено строителството на фамилна къща в ПИ № 2054, по плана
на СО „Прибой“, със ЗП 101.30кв.м. и РЗП
от 283.30кв.м. Съгласно удостоверение № 29/04.08.2014г., изд. от Община Варна,
Район „Аспарухво“ е въведена в експлоатация строежа
Фамилна къща , построен в ПИ № 2054, с идентификатор № 10135.5549.2054 по плана
на м. „Прибой“-Варна, с възложител Вълю Славов Илиев.
След
образуване на изп.д. № 201580804000120 на ЧСИ З.Д. по
така посочения по-горе изпълнителен лист, с молба вх. № 2548/09.02.2015г. взискателят „Алианц банк България“ АД е поискал налагането на възбрана и
насочване на изпълнението по отношение на ипотекирания в полза на банката
недвижим имот, представляващ ПИ № 2054, в гр. Варна, м. „Прибой“, с площ от
485кв.м., ведно с всички подобрения и приращения,
включително изградената жилищна сграда. С разпореждане от 12.02.2015г. ЧСИ е
наложил възбрана върху ПИ № 2054, ведно с построената жилищна сграда, видно от
искането за вписване на възбрана на л. 104 от изп.д.,
вписана в Сл. по вписванията-Варна, на 20.02.2015г., видно от искането за
вписване на възбрана на л. 104 от изп.д. вх.рег. №
3548, акт. № 274, т. ІІ по отношение на недвижим имот, представляващ ПИ с
идентификатор № 10135.5549.2054, находящ се в гр.
Варна, СО „Прибой” с площ от 485кв.м., заедно с построената жилищна
сграда-еднофамилна къща с идентификатор № 10135.5549.2054.1 на три етажа, със
ЗП 102кв.м., собственост на ипотекарния длъжник „Ле Конг” ООД.
Настоящият състав намира, че най-напред
следва да се произнесе жалбоподателят какво качество има по изп.д.
и от там-по допустимостта и основателността на жалбата.
Приема, че „Ле Конг”
ООД има качеството на трето лице за спора в допустимата за разглеждане част от
жалбата-по отношение на сградата с идентификатор № 10135.5549.2054.1.,
построена в ПИ, с идентификатор № 10135.5549.2054.
Съгласно чл. 429, ал. 3 от ГПК изпълнителният
лист срещу длъжника има сила и срещу третото лице, дало своя вещ в залог или
ипотека за обезпечение на дълга, когато взискателят
насочва изпълнението върху тази вещ. За да намери приложение тази алинея,
необходимо е взискателят да представи на съдебния
изпълнител доказателства за заложения, в случая-ипотекирания имот. Недвижимият
имот трябва да е собственост на трето лице, различно от длъжника по вземането.
Представени са доказателства за надлежно учредената от Вълю Славов Илиев и Б.Х.И.
като ипотекарни гаранти договорна ипотека за обезпечение
вземането на банката срещу кредитополучателя „ВИК Бояна“ ООД по отношение на ПИ
с идентификатор № 10135.5549.2054. Ипотекарният
гарант става длъжник в изпълнинителното производство,
щом изпълнението се насочва към ипотекирания имот. Такова е положението и на
лицето, което се легитимира, че е собственик на ипотекирания и/или възбранения имот, след като вече имотът е обременен с
ипотека и/или възбрана. То става длъжник по изпълнинителното
производство, щом изпълнението се насочва върху имота, въпреки, че не фигурира
като длъжник в изпълнителния лист, предвид субективните предели на
изпълнителния лист, уредени в чл. 429, ал. 3 от ГПК. Доколкото обжалваното
действие не е сред допустимите за обжалване такива, изчерпатено
изброени в разпоредбата на чл. 435 от ГПК съдът е прекратил производството в
тази част.
Следва
да бъде прието от съда, че не така стоят нещата по отношение на построената в
ПИ, след ипотекирането му жилищна сграда, придобита от „Ле Конг“
ООД с договор за покупко-продажба от 20.08.2014г.
Съставът
възприема правните доводи на частния съдебен изпълнител, че вписаната законна
ипотека, в полза на „Алианц банк
България“ АД, се разпростира върху ПИ и върху новата сграда. В тази насока е
съдебната теория- Петко Венедиков "Ипотеки залог
привилегии", издателство Сиби, 1994г. в който
труд е съобразен Законът за привилегиите и ипотеките, действащ преди ЗЗД, но и
уредбата на ЗЗД-стр. 77- "Значение на промените в ипотекирания имот след
учредяване на ипотеката". Когато един недвижим имот е обременен с ипотека,
всичко което се присъедини към имота след учредяване на ипотеката, понеже става
част от него, се обхваща от ипотеката, с която той е обременен. На това основание
ипотеката обхваща и всички постройки, направени в имота след учредяването й. Не
се обхващат, обаче, постройките, извършени по силата на правото на суперфиция върху имота, но само ако това право е учредено
преди ипотеката хипотеза, макар и неотносима в
конкретния случай, но сочи изключението. Такава е била уредбата по Закона за
привилегиите и ипотеките. В тази насока е и правната теория по действащия Закон
за задълженията и договорите, според автора Стоян Ставру
на "Въпроси на българското вещно право" изд. Фенея,
2010 г. стр. 327. „Ако сградата е била допълнително построена върху
ипотекирания имот, то тя би трябвало да се включва в предмета на ипотечното
право". Стр.- ЗЗЗ "Защитата на интересите на ипотекарния
кредитор изисква да се предотврати всяка възможност за намаляване на стойността
на обезпечението чрез извършването на определени действия от страна на
собственика на ипотекирания имот. На последния не трябва да се позволява чрез
учредяването на суперфиция след вписването на
ипотеката да намалява вече предоставеното от него обезпечение. Ето защо
обезпечението, което се предоставя чрез ипотеката върху поземления имот de lege ferenda
трябва да обхваща и направените в този имот подобрения, включително построената
в него сграда. Това обаче трябва да стане само като се съобразява
самостоятелността на сградата като обект на вещни права и необходимостта от
нейното точно индивидуализиране". Аргумент за тази теза е интересът на ипотекарния кредитор. Той е в центъра на уредбата на
ипотеката като обезпечение. В чл. 150 от ЗЗД се посочва, че ипотеката следва
обезпеченото вземане при прехвърлянето му. В чл. 154 от ЗЗД са уредени случаи
на трансформация на ипотекарното право при погиване
на ипотекираните вещи, повреждане, отчуждаване за държавни и обществена нужда.
Тоест собственикът следва да се въздържа от действия по намаляване на
стойността и увреждане на недвижимия имот- предмет на ипотека. Правото на предпочитателно удовлетворение са простира и върху доходите
от имота, съгласно чл. 173, ал. 2 от ЗЗД. Следва в тази връзка да се има
предвид и разпоредбата на чл. 92 от ЗС. По аргумент от по- силното основание на
чл. 154 от ЗЗД ипотеката следва вещта и при промяна на вещта- включително и
застрояването й. Обратното би довело до обезсмисляне на института на ипотеката.
Например ипотекиран незастроен имот. Собственикът го застроява почти изцяло със
сграда, на която става собственик по чл. 92 от ЗС. Собственикът може да бъде
задълженото към кредитора лице или да бъде трето лице, която с ипотеката
обезпечава вземането на длъжника. И ако се приеме, че ипотеката не се
разпростира върху сградата интересът на ипотекарния
кредитор не е защитен.
Независимо
от изказаното до тук становище, с трайно установената в последно време практика
на ВКС, като се вземат предвид решенията по цитираните в жалбата и приложени
към нея решения,както следва: Решение № 250/18.11.2014г. на ВКС по гр.д. №
854/2014г., III
ГО, Решение № 111/25.07.2014г. на ВКС по гр.д. № 4005/2013г., III ГО, Решение № 113/25.07.2014г. на ВКС
по гр.д. № 4514/2013г., III
ГО, Решение № 143/10.11.2014г. на ВКС по гр.д. № 646/2014г., II ГО и Решение № 39/24.03.2014г. на ВКС
по гр.д. № 5059/2013г., I
ГО., както и Решение № 250/15.12.2014г. на ВКС по гр.д. № 673/2014г., IV ГО, Решение 385/08.05.2015г. на ВКС
по гр.д. № 1069/20154г. на ВКС, IV ГО, Решение № 379/22.12.2014г. на ВКС
по гр.д. № 3384/2014г. на IV
ГО и Решение № 188/24.10.2014г. на ВКС по гр.д. № 4234/2014г. на III ГО е прието друго. Всички тези
решения дават отговор на въпроса:
„Когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена, ипотеката
разпростира ли действието си върху бъдещите приращения
върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката
при липсата на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на
правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения?
Даденият от съставите на ВКС отговор е: Когато предмет на ипотеката е право на
собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на
действието на ипотеката сгради, ако при сключването на договора е постигнато
съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.
Изхожда се от това, че собственикът на терена разполага с възможността да
застрои терена, с оглед предвижданията на ЗРП, което право ипотекарният
кредитор не може да ограничава. Допустимо с оглед волята на страните е, при
сключване на договора за ипотека за учредяване на ипотека върху незастроен
недвижим имот да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху
сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Дори се стига до там, да се
сочи, че ако не бъде уговорено между страните разпростиране на ипотеката и по
отношение на новопостроените сгради, то това е израз на зле охранен обезпечителен
интерес.
Практиката
установена с цитираните по-горе съдебни решения е задължителна за
правораздавателната дейност на съда, тъй като са постановени по реда на чл. 290
от ГПК и дават отговор тъкмо на основния при настоящия спор въпрос за
разпростиране на ипотеката, учредена върху поземлен имот и по отношение на новопостроените в него
сгради. Следва да бъде възприета от състава.
След като договорът за ипотека, касае
единствено ПИ № 2045 на м. „Прибой“-Варна и е учредена, чрез вписване в Сл.по
вписванията-Варна на 28.11.2007г., а съгласно издаденото разрешение за строеж №
145/08.09.2008г. е построена в ПИ № 2054 жилищна сграда, въведена в
експлоатация, видно от удостоверение № 29, изд. от Община Варна, Район
„Аспарухово“ на 04.08.2014г., то следва да бъде прието, че ипотеката не се
разпростира върху новопостроената сграда, щом с договора не е постигнато
съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.
До налагане на възбраната по изп.д. № 20158080400120
на 20.02.2015г., още на 20.08.2014г. ипотекарните
гаранти Вълю и Б. Илиеви са продали на „Ле Конг“ ООД
и построената от тях в ипотекирания ПИ
жилищна сграда. Продажбата е произвела вещно-правния си ефект.
Собственик на сградата следователно е дружеството-жалбоподател. То, доколкото
се легитимира като собственик на сградата, се явява трето за изпълнението лице.
Съгласно разпоредбата на чл. 435, ал. 4 от ГПК има право на жалба срещу
действията на ЧСИ по насочване на изпълнението по отношение на имот, който към
момента на налагане на възбраната е във владение на това лице, нещо за което не
се спори между страните.
При това положение
насочването на изпълнението от ЧСИ върху процесната
сграда, собственост на „Ле Конг” ООД, която не е
предмет на учредената ипотека е
незаконосъобразно и това действие следва да бъде отменено.
С
оглед на изложеното жалбата се явява основателна.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ по жалбата вх. №
3791/04.03.2015г. на третото лице „Ле Конг” ООД, ЕИК
203006850 представлявано от М.Н. Ле Конг, в
допустимата й за разглеждане част действията на съдебния изпълнител по изп. дело № 20158080400120 по описа на ЧСИ З.Д. по
насочване на изпълнението срещу недвижим имот жилищна сграда-еднофамилна къща с
идентификатор № 10135.5549.2054.1 на три етажа, със ЗП 102кв.м., построена в
ипотекирания ПИ с идентификатор № 10135.5549.2054, находящ
се в гр. Варна, СО „Прибой”, изразяващи се в налагане на възбрана върху този
имот, вписана в Службата по вписвания - гр. Варна с вх.рег. № 3548, акт. № 274,
т. ІІ.
Решението е
окончателно и не подлежи на обжалване на осн. чл. 437, ал. 4 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: