Р Е Ш Е Н И Е

№………………….../14.07.2015 г.

гр. Варна

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, Х СЪСТАВ в открито съдебно заседание, проведено на трети юли през две хиляди и петнадесета година, в състав:

СЪДИЯ: МИРЕЛА КАЦАРСКА

при секретар Д.Х.,

като разгледа докладваното от съдията

гражданско дело № 1026 по описа за 2014 г.,

за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД , чл. 92 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.

В исковата си молба ищецът И.Л.С. твърди, че на 13.03.2014 г. между С.Х.Г. като продавач и него, като купувач е бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, м-ст „С.Л.", ул. „П.” 10, представляващ ПИ с идентификатор 10135.2566.77 по кадастралната карта на гр. Варна, целия с площ 500 кв. метра /по документи за собственост/, а по скица - 567 кв.м., при съседи: ПИ 10135.2566.76, 10135.2566.147, 10135.2566.6563 и 10135.2566.78, заедно с всички приращения в имота, включващи недовършена жилищна сграда с площ от около 50 кв. м. и навес с покрита площ около 12 кв. м., за цена в размер на 56 700 евро. Излага се, че в чл.3.1 от предварителния договор страните уговорили да сключат окончателния в срок до 30.04.2014 г. Била постигната уговорка в чл.8.1, че при неоснователен отказ от сключване на окончателен договор неизправната страна дължи неустойка на другата в размер на 3 000 евро. Въпреки поканите Г. без основание отказва да сключи окончателен договор. Отправеното до съда искане е да се постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителен договор за покупко-продажба от 13.03.2014 г. между С.Х.Г., заместена по реда на чл. 227 от ГПК от своя наследник по закон Ц.П.И., в качеството й на продавач и ищеца И.Л.С. като купувач, за продажба на недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор 10135.2566.77 по кадастралната карта на гр.Варна, находящ се в гр.Варна, м-ст „С.Л.", ул. „П.” 10, целият с площ 567 кв. м., при съседи: поземлени имоти 10135.2566.76, 10135.2566.147, 10135.2566.6563 и 10135.2566.78, заедно с всички приращения в имота, включващи недовършена жилищна сграда с площ от около 50 кв. м. и навес с покрита площ около 12 кв. м., както и да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 3 000 евро, представляваща договорена между страните в договора неустойка за неоснователен отказ от сключване на окончателен договор, ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на иска в съда – 08.05.2014 г. до окончателното за плащане на сумата. Претендират се направените по делото разноски.

Ответницата С.Х.Г., заместена по реда на чл. 227 от ГПК от своя наследник по закон Ц.П.И., депозира отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК, с който оспорва предявените искове, като възразява, че предварителният договор е сключен от ответницата поради крайна нужда при явно неизгодни условия, на основание чл.32, ал.3, вр.чл.33, ал.1 ЗЗД, тъй като ответницата е в напреднала възраст, със силно влошено здраве и се намира в крайно тежко материално положение - пенсионер с минимална пенсия; живее с безработния си син Ц.П.И. в част от общинско жилище на посочения адрес; не разполага с какъвто и е да е недвижим имот освен процесния, за който повече от десет години се е водил съдебен спор с трети лица, приключил окончателно в полза на ответницата през 2013 г. Посочва, че със заповед № 344/05.06.2013 г. кметът на район „Приморски" е прекратил наемното правоотношение за обитаваното от нея и сина й общинско жилище и с това ответницата е била поставена под заплахата тя и сина и да останат без подслон. Възползвайки се от спешната нужда на ответницата да си осигури жилище и от качеството му на нейн кредитор, ищецът успява да получи съгласието й да прехвърли имота си срещу сума, поне два пъти по-ниска от реалната му пазарна цена и срещу опрощаване на дължимите от нея парични суми, при това без да се уговаря плащането на обичайния в тези случаи задатък. Твърди се, че ищецът е неизправна страна по предварителния договор, тъй като в срока за сключването на окончателен договор не е предложил изпълнение, а предвид характера на дължимото от него и при липса на друга уговорка, това било негово задължение. Съгласно т.9 от договора със сключване на окончателния договор се опрощават всички парични задължения на продавача към купувача по предоставени от последния заеми, което означавало, че дължимата от купувача цена включва освен посочената в т.1.1. от договора сума от 56 700 евро и размера на дължимите към този момент от продавача на купувача суми, а наличието на неопределеност относно размера на цената било пречка за уважаване на конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Претендират се направените по делото разноски.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

С предварителен договор от 13.03.2014 г. /листи 7-9/ С.Х.Г., в качеството й на продавач се задължава да продаде на И.Л.С., в качеството му на купувач недвижим имот, находящ се в гр. Варна, м-ст „С.Л.", ул. „П.” 10, представляващ ПИ с идентификатор 10135.2566.77 по кадастралната карта на гр. Варна, целия с площ 500 кв. метра /по документи за собственост/, а по скица - 567 кв.м., при съседи: ПИ 10135.2566.76, 10135.2566.147, 10135.2566.6563 и 10135.2566.78, заедно с всички приращения в имота, включващи недовършена жилищна сграда с площ от около 50 кв. м. и навес с покрита площ около 12 кв. м., за цена в размер на 56 700 евро. В т. 3.1. страните са се задължили да сключат окончателен договор до 30.04.2014 г., като в случай на възникнали обективни причини за забава срока се удължава най-късно до 31.05.2014 г. – т. 3.2. В т. 8.1. е уговорено, че при неоснователен отказ от сключване на окончателен договор неизправната страна дължи неустойка на другата в размер на 3 000 евро.

От договор за доброволна делба, вписан в СВ – Варна под № 128, том V, вх. рег. № 12836/21.12.1996 г. /лист 10/ е видно, че С.ХИ. получава в дял и изключителна собственост вилно място с площ от 500 кв.м., находящо се във Вилна зона на гр. Варна на гр. Варна, м. „С.Л.”, ул. „П.” № 10, съставляващо имот пл. № 3171а по плана на местността.

Представено е писмо от ищеца до С.Х.Г., с което същият я кани да се яви на 29.04.2014 г. или на 30.04.2014 г. в нотариалната кантора на нотариус Диана Бейлерян да сключване на окончателен договор. Видно от обратната разписка писмото не е било връчено, тъй като получателят не е открит на адреса /листи 16, 17/.

С решение № 6087/08.05.2014 г. по адм.д. № 15765/2013 г. по описа на ВАС, ІІІ о. е отменено решение от 19.09.2013 г. по адм.д. № 2268/2013 г. по описа на АС – Варна и е отменена заповед № 344/05.06.2013 г. на Кмета на община Варна, район „Приморски”, с която е прекратено наемното правоотношение на С.Х.Г. за обитаваното от нея жилище, общинска собственост, находящо се в гр. Варна, ул. „Д.”, бл. 8, вх. А, ет. 3, ап. 6.

От удостоверение за наследници на С.Х.Г.,***.2014 г. /лист 81/ се установява, че нейн наследник по закон е Ц.П.И. – син.

От удостоверение на община Варна, дирекция „АГУП” /лист 141/ се установява, че ПИ № 10135.2566.77 по КК на гр. Варна, м. „С.Л.” попада в обсега на строителна забрана, съгласно Заповед № РД-02-14-300/21.04.1997 г. на Министъра на териториалното развитие и строителство.

От заключението на вещото лице по допуснатата и приета от съда СОЕ /листи 103 – 106/, кредитирано като обективно и компетентно дадено се установява, че пазарната стойност на процесния имот към 13.03.2014 г. е в размер на 155 000 лева.

От заключението на вещите лица по допуснатата и приета от съда тройна СТЕ /листи 124 – 127/, кредитирано като обективно и компетентно дадено се установява, че пазарната стойност на процесния имот към 13.03.2014 г. е в размер на 58500 евро или 114 500 лева.

По искане на страните, с оглед доказване на твърденията им, са разпитани свидетелите Янка Ивенова Г. /леля на ответника/, Й. И. К. /без родство и дела със страните/ и С. П. М. /без родство и дела със страните/, чиито показанията съдът възприема в частта, в която съдържат данни за релевирани факти, базиращи се на непосредствени впечатления и не противоречат на приети за установени факти с оглед съвкупната преценка на всички писмени и гласни доказателства и съобразно разпоредбата на чл. 172 от ГПК.

При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи:

ПО ОТНОШЕНИЕ НА ИСКА С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 19, АЛ. 3 ОТ ЗЗД:

С иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД

се упражнява преобразуващо право за обявяване на предварителен договор за окончателен и той има конститутивен характер.

Не съществува спор в съдебната практика и правна доктрина, че предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот може да бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД само, ако е валидно сключен, ако съдържа уговорки относно съществените условия на обещания договор и ако продавачът е собственик на вещта, която подлежи на отчуждаване.

В конкретния случай не е налице спор между страните, а и от представените по делото писмени доказателства безспорно се установява, че продавача по предварителния договор С.Х.Г. е собственик на ПИ № 10135.2566.77 по КК на гр. Варна, м. „С.Л.”, с площ от 567 кв.м., при съседи: ПИ 10135.2566.76, 10135.2566.147, 10135.2566.6563 и 10135.2566.78, заедно с всички приращения в имота, включващи недовършена жилищна сграда с площ от около 50 кв. м. и навес с покрита площ от около 12 кв. м.

Предварителният договор от 13.03.2014 г. е валиден, поради което е годен да обвърже страните по него. Същият съдържа всички уговорки относно съществените условия на сделката, а именно: страни, предмет, цена. Възражението на ответника, че продажната цена по договора била неопределена и неопределяема е неоснователно, тъй като в т.1.1 от същия еднозначно е посочена сумата от 56 700 евро. Вярно е, че в раздел „Заключителни разпоредби”, т. 9 е уговорено, че със сключването на окончателен договор се опрощават всички парични задължения на продавача към купувача по предоставени от последния заеми, но тази клауза не е част от формираната цена по сделката. По съществото си същата съставлява опрощаване на вземане – чл. 108 от ЗЗД. Опрощаването е самостоятелен по вид договор между кредитора и длъжника, с който кредиторът се отказва от вземането си. По делото не се спори, че продавачката към момента на сключване на договора има непогасени задължения към ищеца по договори за заем. След като опрощаването е каузален договор, то основанието на кредитора може да е свързано с искане за надаряване на длъжника, а може да бъде и възмездно, какъвто е конкретния случай – насрещната престация е сключването на окончателен договор за процесния имот. Следва да се отбележи, че дори договора за опрощаване на вземанията на ищеца спрямо продавачката Г. да е недействителен, това не влече недействителност на процесния предварителен договор за продажба на ПИ № 10135.2566.77 по КК на гр. Варна, м. „С.Л.”.

Ответната страна прави възражение с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД за унищожаемост на предварителния договор като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Фактическият състав на разпоредбата се състои от три елемента: състояние на крайна нужда, определено от такова състояние на субекта, което го принуждава да сключи сделката, наличието на причинна връзка между условието да се сключи сделката и самата сделка и сделката да е сключена при явно неизгодни условия. Явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договор за продажба са налице тогава, когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по договора, при наличие на много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. В конкретния случай обаче такава разлика в престациите по оспорваната сделка не е налице. В тази връзка са допуснати и приети по делото единична и тройна СОЕ, като съдът кредитира изцяло заключението на вещите лице по тричленната СОЕ, като по-задълбочена и съобразена с действителната фактическа обстановка към момента на сключване на предварителния договор от 13.03.2014 г. В заключението на вещото лице по едночленната СОЕ не е отчетено наличието на действаща строителна забрана върху процесния имот. Видно е от удостоверение на община Варна, дирекция „АГУП”, че ПИ № 10135.2566.77 по КК на гр. Варна, м. „С.Л.” попада в обсега на строителна забрана, съгласно Заповед № РД-02-14-300/21.04.1997 г. на Министъра на териториалното развитие и строителство. Не се спори по делото, че имотът попада в свлачищен район, за който са предвидени укрепителни мероприятия. Съобразно разпоредбата на чл. 38, ал. 2 от ЗТСУ /отм./, действала към момента на постановяване на заповедта Министърът на регионалното развитие и благоустройството може да налага строителна забрана за изясняване на общата устойчивост на терена в свлачищни райони за срок до две години, а във връзка с извършване на противосвлачищни укрепителни и други мероприятия - до осъществяването им. Аналогично е и предвиждането на следващия градоустройствен закон – чл. 198, ал. 3 от ЗУТ. Не са представени доказателства Заповед № РД-02-14-300/21.04.1997 г. на Министъра на териториалното развитие и строителство да е отменена по предложение на съответните органи на местното самоуправление /чл. 198, ал. 3, изр. 2 от ЗУТ/. Т.е няма пречки процесната заповед да е действаща и по отношение на ПИ № 10135.2566.77 по КК на гр. Варна, м. „С.Л.” да е налице строителна забрана. От заключението на вещите лица по допуснатата и приета от съда тройна СОЕ, кредитирано като обективно и компетентно дадено се установява, че пазарната стойност на процесния имот към 13.03.2014 г. е в размер на 58500 евро или 114 500 лева. Уговорената между страните продажна цена на имота по предварителния договор е в размер на 56 700 евро. Т.е. не е налице съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по предварителния договор, поради което и не са налице явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването му. Поради липса на една от предпоставките за уважаване на възражението на ответната страна за унищожаване на предварителния договор като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия не се налага изследването на останалите, тъй като това няма да доведе до промяна в правните изводи на съда.

С оглед изложеното иска на И.Л.С. против Ц.П.И., заместил по реда на чл. 227 от ГПК първоначалната ответница С.Х.Г., с правно основание чл. 19, ал. 3 от ГПК се явява основателен, поради което за окончателен следва да се обяви предварителен договор от 13.03.2014 г., по силата на който С.Х.Г. се задължава да продаде на И.Л.С. недвижим имот, находящ се в гр. Варна, м-ст „С.Л.", ул. „П.” 10, представляващ ПИ с идентификатор 10135.2566.77 по кадастралната карта на гр. Варна, с площ от 567 кв.м., при съседи: ПИ 10135.2566.76, 10135.2566.147, 10135.2566.6563 и 10135.2566.78, заедно с всички приращения и подобрения в имот за сумата в размер на 56 700 евро при условие съобразно разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, че в двуседмичен срок от влизането на решението в сила ищецът заплати на ответника продажната цена.

На осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът И.Л.С. следва да заплати местен данък по сметка на Община Варна в размер на 1573.67 лева по чл. 45, вр. 47, ал. 2 от ЗМДТ, вр. с чл. 34, ал. 2 от Наредба за опредебяне размера на местните данъци на територията на община Варна и нотариална такса по сметка на Окръжен съд - Варна в размер на 533.13 лева определена на осн. чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

До изплащането на разноските, следва да бъде вписана възбрана върху имота.

ПО ОТНОШЕНИЕ НА ИСКА С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 92 ОТ ЗЗД:

Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. За да бъде ангажирана отговорността на ответника по иска на основание цитираната законова разпоредба, е необходимо да са налице следните предпоставки: 1/ да съществува задължение; 2/ това задължение да не е изпълнено или да не е изпълнено точно; 3/ неустойката да е уговорена между страните; 4/ кредиторът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го изпълни.

В т. 8.1. на предварителен договор от 13.03.2014 г. съконтрагентите са уговорили, че при неоснователен отказ от сключване на окончателен договор неизправната страна дължи неустойка на другата в размер на 3 000 евро. В т. 3.1. страните са се задължили да сключат окончателен договор до 30.04.2014 г., като в случай на възникнали обективни причини за забава във връзка със снабдяване с документи за прехвърляне на имота срока се удължава най-късно до 31.05.2014 г. – т. 3.2.

Не се спори между страните, а и от показанията на свидетелката С. П. М., които съдът цени като непосредствени и безпротиворечиви, се установява, че към 30.04.2014 г. продавачката е разполагала с всички необходими документи за ПИ № 10135.2566.77 по КК на гр. Варна, за да бъде сключен окончателен договор за продажбата му в нотариална форма, предала ги е на купувача, чрез пълномощника си, както и че същата без основателна причина ги е поискала обратно. Към датата на подаване на исковата молба и към настоящия момент между страните не е сключен окончателен договор за продажба на процесния имот, поради което продавачът се явява неизправна страна. Задължението на купувача да заплати цената възниква след подписването на окончателния договор – т. 2 от предварителния договор.

С оглед изложеното иска на И.Л.С. против Ц.П.И., заместил по реда на чл. 227 от ГПК първоначалната ответница С.Х.Г. с правно основание чл. 92 от ЗЗД за осъждане ответника да заплати сумата от 3000 евро, представляваща компенсаторна неустойка по т. 8.1 от предварителен договор от 13.03.2014 г. се явява основателен и като такъв следва да бъде изцяло уважен. Основателен се явява и акцесорният иск с правно основание чл. 86 от ЗЗД за присъждане на законната лихва върху главницата от 3000 евро, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 08.05.2014 г. до окончателното й заплащане.

Ищецът е формулирал искане за присъждане на разноски, поради което ответникът следва да бъде осъден да заплати сумата в размер на 1255.43 лева, представляваща заплатена държавна такса, депозит за СОЕ, заплатена такса за заверени преписи от исковата молба, такса за призоваване на свидетел, такса за вписване на исковата молба, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК. Претендираното адвокатско възнаграждение от 2000 лева не следва да бъде присъждано, тъй като не са налице доказателства за действителното му заплащане. Видно е от представения договор за правна защита и съдействие /лист 150/, че страните са договорили размер на адвокатския хонорар, вписано е, че сумата е платена в брой, но липсва подпис на доверителя/клиент С., поради което и документът не може да служи като разписка за извършено реално плащане на сумата от 2000 лева в настоящото производство.

Мотивиран от гореизложеното, съдът

Р Е Ш И:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР от 13.03.2014 г., по силата на който С.Х.Г., ЕГН **********, с адрес: ***, поч. на 16.08.2014 г., заместена по реда на чл. 227 от ГПК от Ц.П.И., ЕГН **********, с адрес: *** се задължава да продаде на И.Л.С., ЕГН **********, с адрес: *** недвижим имот, находящ се в гр. Варна, местност „С.Л.", ул. „П.” № 10, представляващ ПИ с идентификатор 10135.2566.77 по кадастралната карта на гр. Варна, целия с площ 500 кв. метра /по документи за собственост/, а по скица - 567 кв.м., при съседи: ПИ 10135.2566.76, 10135.2566.147, 10135.2566.6563 и 10135.2566.78, заедно с всички приращения в имота, включващи недовършена жилищна сграда с площ от 50 кв. м. и навес с покрита площ от 12 кв. м. за сумата в размер на 56 700 /петдесет и шест хиляди и седемстотин/ евро ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизането на решението в сила купувачът И.Л.С. заплати на продавача Ц.П.И. пълната продажна цена от 56 700 /петдесет и шест хиляди и седемстотин/ евро, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, вр. с чл. 362, ал. 1 от ГПК.

ОСЪЖДА И.Л.С., ЕГН **********, с адрес: *** да заплати местен данък по сметка на Община Варна в размер на 1573.67 /хиляда петстотин седемдесет и три лева и шестдесет и седем ст./ лева, на осн. чл. 45, вр. 47, ал. 2 от ЗМДТ и нотариална такса по сметка на Окръжен съд - Варна в размер на 533.13 /петстотин тридесет и три лева и тринадесет ст./ лева, определен на осн. чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК.

ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето, на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК.

ОПРЕДЕЛЯ на ищеца И.Л.С., ЕГН **********, шестмесечен срок за вписване на настоящото решение, считано от влизането му в сила, на осн. чл. 115, ал. 2, вр. чл. 112, б. "з" от ЗС.

ПРЕПИС от решението ще се издаде след представяне от ищеца доказателства, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, на осн. чл. 364, ал. 2 от ГПК.

ОСЪЖДА Ц.П.И., ЕГН **********, с адрес: ***, заместил по реда на чл. 227 от ГПК първоначалната ответница С.Х.Г., ЕГН **********,***.2014 г. да заплати на И.Л.С., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 3000 /три хиляди/ евро, представляваща неустойка по т. 8.1 от предварителен договор от 13.03.2014 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 08.05.2014 г. до окончателното й изплащане, на основание чл. 92 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.

ОСЪЖДА Ц.П.И., ЕГН **********, с адрес: ***, заместил по реда на чл. 227 от ГПК първоначалната ответница С.Х.Г., ЕГН **********,***.2014 г. да заплати на И.Л.С., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 1255.43 /хиляда двеста петдесет и пет лева и четиридесет и три ст./, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.

РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му.

СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: