Р Е Ш Е Н И Е

№ ........ /.......06.2012г., гр. Варна

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Варненски окръжен съд, търговско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и втори май през две хиляди и дванадесета година, в състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ГАЛИНА ЧАВДАРОВА

при секретаря В.П., като разгледа докладваното от съдията търг. дело №2545 по описа за 2011г. на ВОС, за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът ФОРОС-НАЦИОНАЛНА КОМПАНИЯ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЕООД ЕИК 103115980, със седалище и адрес на управление ******, представлявано от Д. К. Г., чрез пълномощник адв.С.Г., твърди, че по договор за предоставяне на посредническа услуга при продажбата на недвижим имот той в качеството си на посредник се задължил от името на клиента (ответника) да организира продажбата на недвижими имоти, представляващи самостоятелен обект, собственост на “АБВ” АД, а именно: магазин, състоящ се от търговска зала, три склада и санитарен възел, със застроена площ от 387.56 кв.м., заемащи част от партер в сградата на ЖСК Проектант, находящ се в ****, при продажна цена от 672 000 евро, без включен ДДС. Твърди, че съгласно т.2.10. от Договора за посредничество, при продажба на недвижим имот ответното дружество се е съгласило, че няма право и поема задължението да не предлага имотите на по-ниска стойност от обявената пред “Форос - национална компания недвижими имоти” ЕООД и вписана в същия: 672 000 евро, без включен ДДС. Сочи, че е предвидена санкция при условие, че клиент сключи договор за покупко-продажба на цена по-ниска от обявената пред ищеца, без да го уведоми за това: заплащане на обезщетение, равняващо се на (съгласно т. 2.11) 4.5 % от обявената цена в договора за посредничество - 672 000 евро без включен ДДС, или сума в размер на 30 240 евро без включен ДДС. Ищецът твърди, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, ответникът е продал имота без участието на ищеца на 30.06.2010г. на “Трансуърлд” ООД за цена в размер на 500 000 евро. Сочи, че въпреки изискването за писмено уведомление за намаляване на цената, съгласно т.2.10. от договора, такова не е изпратено и съответно не е получено от ищеца. Излага, че това представлява съществено нарушение на клаузи по договора за посредничество при продажба на недвижим имот и съгласно условията за това визирани в текста на т.2.10 ответникът му дължи обезщетение в размер на 30 240 евро без включен ДДС. Сочи, че ответникът бил канен да заплати дължимите по договора суми, но същият неоснователно не плащал. Предвид това моли съда да осъди ответника да му заплати сумата в размер на 25500 лева, като част от дължимото обезщетение за неизпълнен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 08.01.2010г ., възлизащо на 30 240 евро без включен ДДС, ведно със законна лихва върху претендираната главница от датата на предявяване на иска – 26.09.2011г. до окончателното й изплащане, и сумата от 3000 лева, представляваща част от дължимото обезщетение за забава в размер на 7595.01 лева, изчислено върху 30 240 евро за периода от 30.06.2010г. до 26.09.2011г., както и направените по делото разноски. С допълнителната искова молба ищецът поддържа исковете си, като оспорва наведените в отговора възражения.

Ответникът “АБВ” АД, ЕИК 103286383, със седалище и адрес на управление гр******, представлявано от Н. И. Н., чрез адв.Д.Н., депозира писмен отговор, с който оспорва исковете по основание. Твърди, че имотът е продаден на цена по – висока от тази, посочена в договора за посредничество. Излага, че първоначално са заплатени 50000 евро без ДДС, 450000 евро без ДДС са заплатени при сключване на договора, а 180000 евро без ДДС са престирани от купувача като погасяване задължение на ответника към трето лице – “Алианц България Холдинг” АД. На следващо място ответникът излага, че покупко-продажбата не е сключена при посредничеството на ищеца, поради което той не може да се ползва от разпоредбата на чл.2.10 от договора. На следващо място ответникът излага, че логиката на договора за посредничество не е да се предоставят изцяло права на ищцовото дружество за неограничен срок и без да извършва дейност да му дължи възнаграждение. Сочи, че на ищеца са били предоставени изключителни права да продава имота до 01.03.2010г. и с изтичането на срока ответникът е свободен да договаря с други посредници и при други условия да сключи договор за покупко-продажба. Твърди, че ищецът не е изпълнил задълженията си по чл.2.1. и сл. от договора. Поради това моли за отхвърляне на иска и за присъждане на направените по делото разноски. С допълнителния отговор ответникът поддържа направените с отговора възражения, като оспорва наведените в допълнителната искова молба доводи. Излага, че в отговора е налице грешка, доколкото сумата от 180000 евро не е била преведена на “Алианц България Холдинг” АД, а на “Транспортно-спедиторска кантора” ООД.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 12 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

Съгласно приложения по делото препис на договор за посредничество при продажба на недв.имот от 08.01.10г., сключен между страните по делото, ФОРОС се е задължил от името на АБВ АД да организира продажбата на недв.имот - магазин, състоящ се от търговска зала, три склада и санитарен възел, със застроена площ от 387.56 кв.м., заемащи част от партер в сградата на ЖСК Проектант, находящ се в ****, при продажна цена от 672 000 евро, без включен ДДС. В т.2.10 от договора е предвидено задължението на последния като кллиент да не предлага имота на по- ниска стойност от обявената пред ФОРОС и вписана в този договор, като ако клиента сключи договор за продажба на цена по-ниска от обявената без да уведоми посредника за намалението на цената, му дължи възнаграждението по т.2.11 от договора / 4,5% от цената на имота/, изчислено на база обявена цена в този договор. Предвидено е , че клиентите могат да намалят обявената цена преди сключване на предв.договор, но се задължават да уведомят за това писмено ФОРОС.

Приложен е нотар.акт № 142, том 2, рег.№4970, дело 302/30.06.10г. на Н-с при ВРС , по силата на който АБВ АД е продало на ТРАНСУЪРЛД ООД недв.имот – магазин с идентификатор № 10135.1505.85.6.113, находящ се на партерен етаж в сградата на ЖСК Проектант в гр.Варна, със ЗП от 387,56кв.м., ведно със съотв.ид.части, за сумата от 500000евро , от които купувача е изплатил на продавача левовата равностойност на 50000евро преди подписване на НА, а за остатъка от 450000евро е поет ангажимент за предоставяне на кредит от АЛИАНЦ БАНК БЪЛГАРИЯ АД , съгласно договор за инвест.кредит от 29.06.10г., и същата ще бъде преведена по сметка на продавача след вписване на догов.ипотека.

Представено е споразумение от 01.06.07г., сключено между АБВ АД в качеството му на собственик и “Транспортно-спедиторска кантора” ООД в качеството на ползвател, по силата на което страните приемат, че ползвателя чрез фактическия ползвател на имота АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ ХОЛДИНГ АД извършва и ще извършва ремонтни работи и подобрения, описани в приложение, за което собственика дава своето съгласие, като ако поради действия на собственика ползвателя бъд възпрепятстван да ползва имота или той бъде продаден на трето лице преди 01.06.17г., то тогава за част от вс.действия и материали собственикът дължи на ползвателя сума от 180000евро без ДДС.

От договор към предв.договор за покупко-продажба от 12.05.10г. , сключен между АБВ АД и ТРАНСУЪРЛД ООД, се установява договорено, че в срок до 15.05.10г. купувачът ще заплати на продавача по банков път 50000евро без ДДС, имаща качество на задатък, а в деня на сключване на оконч.договор купувачът ще депозира по банк.сметка останалите 450000евро без ДДС. Постигнато е съгласие останалата сума от 180000евро да бъде престирана съгласно споразумение между тях и “Транспортно-спедиторска кантора” ООД.

Видно от последното тристранно споразумение от 30.06.10г., сключено между АБВ АД , ТРАНСУЪРЛД ООД и “Транспортно-спедиторска кантора” ООД, по силата на което страните се споразумяват, че купувачът е изплатил изцяло задължението си по т.2.4 от предв.договор от 12.05.10г., както и че продавачът е изплатил и погасил изцяло задълженията си към “Транспортно-спедиторска кантора” ООД във вр. със споразумение от 01.06.07г. , поради което не могат да имат претеции една към друга.

Съгласно заключението по изслушаната съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от в.л. Д.П. , кредитирано от съда , реално отразената продажна цена на сделката в счетоводството на дружеството –купувач ТРАНСУЪРЛД ООД е 680000евро без ДДС.Сочи, че издадените първични счетоводни документи в тази връзка от АБВ АД са фактура №6660000001/01.05.10г. на стойност 50 000 евро без ДДС /97791,50лв/ и фактура № 1312/02.07.10г.-450000евро без ДДС /880123,50лв/; споразумение от 30.06.10г., с което се прехвърля задължение от 180000евро към ТСК ЕООД на купувача ТРАНСУЪРЛД ООД. Дава заключение, че с продажбата на имота АБВ АД отписва задължението си от 180000евро без ДДС по счетоводни данни. В с.з. сочи, че при купувача ТРАНСУЪРЛД ООД има счетоводна статия, в която е записано задължението от 180000евро към ТСК ЕООД , като задължението е регистрирано с меморриален ордер №2830.06.10г.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД и чл.86 от ЗЗД. Съобразно общите правила за разпределение на доказателствената тежест в процеса в тежест на ищцовата страна по предявения иск с правно основание чл.79 ЗЗД е да установи, при условията на пълно и главно доказване, кумулативното наличие на следните предпоставки: наличие на валидно облигационно отношение между страните, от което да е възникнало задължение за ответника за заплащане на търсеното възнаграждение, както и изпълнение на задълженията си по договора, а в тежест на ответника - да установи погасяване на задължението.

От представените по делото доказателства по безспорен начин се установява наличието на облигационна връзка между страните, произтичаща от договор за посредничество при продажба на недвижим имот, по силата на който дружеството - ищец се е задължило да осъществи визирани в договора действия срещу насрещно задължение на ответника за заплащане на възнаграждение в определен размер. Предмет на договора за посредничество е постигане на определен резултат, а именно - свързване на страните и подпомагането им да сключат целения от тях договор. Изрично в договора е уговорено, че за срок до 01.03.10г. ответникът се задължава да продава имота самостоятелно и чрез посредничеството на ФОРОС като посредник без да ползва услугите на друг вид посредник, т. е. на ищеца е предоставено "изключително право" в този срок да посредничи за сключване на сделката. Ответникът е поел и задължението да не предлага имота на по-ниска стойност от обявената пред ФОРОС и вписана в договора , като ако сключи договор за покупко-продажба на цена, по-ниска от обявената пред ФОРОС без да уведомят посредника за намаляването на цената, му дължи възнаграждението по т.2.11 от договора, изчислено на база обявената цена по него. Предвидено е , че клиента може да намали цената, обявена в договора, преди да е сключил предв.договор за продажба, но се задължава да уведоми писмено ФОРОС. Договорът между страните след сключването му има силата на закон – чл.20а, ал.1 ЗЗД. По делото липсват твърденията за това договорът за посредничество да е бил прекратен към момента на сключване на сделката / което съгласно договореното е следвало да се извърши в писмена форма т.2.14 /, както и че е заплатено дължимото по т.2.10 във вр. с чл.2.11 възнаграждение.

Между страните не се спори факта, че ответникът е осъществил продажба на имота , обективирана в НА № 142/10г., описан по-горе, която сделка е сключена без участието и посредничеството на ищеца. Спорния момент е дали продажната по договора цена е по-ниска от обявената по договора за посредничество, за да се приеме за осъществена хипотезата на т.2.10 от договора, пораждаща правото на ищеца да получи съответно обезщетение в размер на дължимото възнаграждение по т.2.11 предвид недобросъвестно поведение на страната по договора.

Видно от НА №142/10г. , в който е обективиран договора за покупко-продажба, процесния имот, спрямо който е налице сключен и договор за посредничество, е продаден на ТРАНСУЪРЛД ООД за сумата от 500000евро , от които купувача е изплатил на продавача левовата равностойност на 50000евро преди подписване на НА, а за остатъка от 450000евро е поет ангажимент за предоставяне на кредит от АЛИАНЦ БАНК БЪЛГАРИЯ АД , съгласно договор за инвест.кредит от 29.06.10г., и същата ще бъде преведена по сметка на продавача след вписване на догов.ипотека. Нотариалният акт, по своята същност, е материалният носител на волеизявленията на страните по отразената в него сделка, към момента на изповядването пред нотариуса. Всяка страна лично или чрез упълномощен представител, след изслушване прочита на нотариалния акт от нотариуса, удостоверява чрез подписа си, че отразените в него волеизявления са нейни. Нотариусът, в изпълнение на предоставените му от държавата функции на нотариален орган, с подписа и печата си върху нотариалният акт, в частта на нотариалното удостоверяване, придава на същия характеристиките на официален свидетелстващ документ по смисъла на чл. 179 ГПК, с обвързваща формална и материална доказателствена сила. В този смисъл нотариалният акт е свидетелстващ документ за създадените между страните правоотношения с обуславящите ги фактически обстоятелства договорени към момента на изслушване на сделката от нотариуса и нотариалното удостоверяване на същата. Това касае всяко едно употребено в акта понятие, с цялата значимост на съдържанието му при формирането на договора. Съдът намира за неоснователни възражения на ответното дружество за това, че продажната цена е различна от вписаната. На първо място нотар.акт относно своята истинност не е оспорен от страните по делото. От представените по делото от отв.страна писм.документи – 2 бр. споразумение и договор, не може да се изведе извода, че е налице различна от вписаната в НА продажна цена. Съгласно споразумението от 01.06.07г. същото касае възникване на задължение на АБВ АД да заплати сума от 180000евро, дължима за всички ремонтни работи, оборудване и материали и извършени подобрения в имота, като в договора-анекс №1 е прието, че тази сума за извършените подобрения ще се дължи от страна на купувача по сделката- ТРАНСУЪРЛД ООД, вместо продавача, т.е. в случая е налице извършено заместване в дълг. Това безспорно се установява и от заключението на ССЕ , съгласно което с продажбата на имота АБВ АД отписва задължението си от 180000евро без ДДС по счетоводни данни, а при купувача ТРАНСУЪРЛД ООД има счетоводна статия, в която е записано задължението от 180000евро към ТСК ЕООД. Липсват данни от тези доказателства посочената сума да съставлява част от продажната цена, а не цена за извършени подобрения. С оглед на тези факти съдът приема, че по делото не е опровергана материалната докз.сила на нотар.акт за продажба и е останало недоказано твърдението на отв.страна за продажна цена, различна от вписаната в последния. Предвид договора за посредничество страните по делото са договорили продажна цена от 672000евро, а по сключения договор за продажба продажната цена възлиза на 500000евро, поради което и съдът приема, че същата безспорно е по-ниска от обявената пред ищеца. От ответната страна не се представиха доказателства , а и не е наведено твърдението за изпълнение на задължението да уведомят посредника за намалението на цената, при която се продава имота.

Възражението на отв.страна за неизпълнение от ищеца на задълженията му по чл.2.1 от договора съдът намира за несъстоятелно, доколкото по делото е представен протокол за оглед от 11.02.10г., удостоверяващ предприети от страна на ищеца действия по оглед на имота, оспорването на който документ не бе доказано от ответника, чиято бе доказ.тежест в този случай. Гореизложеното обуславя извода, че посредникът е изправна страна по договора, както и че е налице неизпълнение на договорното задължение на ответника , предвидено в т.2.10 от договора.

Тълкувайки волята на страните съобразно клаузите на сключения договор съдът приема , че предвиденото в чл.2.10 обезщетение от неизпълнение на тази клауза цели да охрани интереса на посредника в случаите на недобросъвестно поведение от страна на клиента , с което последният сключвайки договор за продажба на по-ниска от първоначално обявената цена е препятствал възможността за посредника при същата такава цена да осигури купувач в изпълнение на договора и да се достигне до сключване на договор с него, при което на посредника би му се дължало следващото се договорно възнаграждение за изпълнение на посредническата дейност. С оглед на това и съдът намира възражението на отв.страна , че не се дължи възнаграждение в случай на неучастие при сключване на договор за продажба, за неоснователно, предвид установения обезщетителен характер на постигнатата договореност.

Съгласно чл.2.10 от процесния договор обезщетението при неизпълнение на задължението за уведомяване е в размер на дължимото възнаграждение по т.2.11, изчислено на база обявената цена в договора. В конкретния случай същото възлиза на сумата от 30240 евро, определена съобразно договореното. От ответната страна не са представени доказателства, които да установяват заплащане на това обезщетение на ищеца с оглед неизпълнение от страна на първия на задължението му за уведомяване.

Гореизложеното обуславя извода, че към датата на продажбата – 30.06.2010 год. между страните е съществувала валидна облигационна връзка, по която ищецът се явява изправна страна предвид изпълнението на поетите задължения, а от своя страна ответникът не установи изпълнението на задължението, поето по силата на чл.2.10 от договора, нито погасяване на възникналото от това задължение, с оглед на което за ищецът е възникнало правото да иска престиране от страна на възложителя на дължимото обезщетение , поради което предявеният частичен иск за заплащане на сумата от 25500лв., представляваща част от дължимо, но незаплатено обезщетение за неизпълнен договор за посредничество при продажба на недв.имот от 08.01.10г. се явява основателен и доказан и следва да бъде уважен. Предвид основателността на главният иск основателна е и претенцията по акцесорното вземане за заплащане на законната лихва върху претендираната главница от датата на предявяване на иска – 26.09.2011г. до окончателното й изплащане, съгласно чл.86 ЗЗД.

По отношение на предявения акцесорен иск за заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва върху дължимата главница за периода, предхождащ завеждането на иска съдът съобрази следното: Съобразно разпоредбата на чл. 86 от ЗЗД неплатеното в срок парично задължение следва да се изплати ведно с обезщетение за забавата, изчислено в размер на законната лихва върху дължимата главница. Съгласно чл.84, ал.1 ЗЗД когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му, но ако няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава след като бъде поканен от кредитора / чл.84, ал.2 ЗЗД/. По делото от страна на ищеца не са представени доказателства, от които да е видно, че такава покана е била отправена до ответника, доколкото в договора не е предвиден конкретен ден, респ.срок за изпълнение на това задължение, поради което и съдът приема, че за да изпадне длъжникът в забава е необходима подобна покана. Въпреки твърденията в исковата молба доказателства в тази насока не са ангажирани. Предвид това съдът намира предявения иск за заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва за недоказан, а оттам и неоснователен, поради което следва да бъде отхвърлен.

Предвид изхода от спора направеното искане от ищцовата страна за присъждане на разноски на осн. чл.78, ал.1 ГПК следва да бъде уважено в размер от 3927,89 лв. съобразно уважената част от исковете въз основа на представения по делото списък по чл.80 от ГПК и писмени доказателства за заплатена държавна такса, разноски за съдебна експертиза и адвокатско възнаграждение. Разходи за командировка не се присъждат, предвид липсата на представени доказателства за това, както и представените към списъка доказателства не установяват извършено заплащане от ищеца на пътни разноски. На основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника направените по делото разноски, съразмерно с отхвърлената част от исковете и съобразно приложения списък в размер на 221,05лева.

Мотивиран от изложеното, съдът

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА “АБВ” АД, ЕИК 103286383, със седалище и адрес на управление гр******, представлявано от Н. И. Н., ДА ЗАПЛАТИ на ФОРОС-НАЦИОНАЛНА КОМПАНИЯ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЕООД ЕИК 103115980, със седалище и адрес на управление ******, представлявано от Д. К. Г., СУМАТА от 25500 лева / двадесет и пет хиляди и петстотин лева /, представляваща част от дължимо обезщетение за неизпълнен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 08.01.2010г ., възлизащо на 30 240 евро без включен ДДС, ведно със законна лихва върху претендираната главница от датата на предявяване на иска – 26.09.2011г. до окончателното й изплащане, на осн. чл.79, ал.1 ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, и СУМАТА от 3927,89 лв. (три хиляди деветстотин двадесет и седем лева и 89 ст.), представляваща направени в хода на производството съдебно-деловодни разноски, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.

ОТХВЪРЛЯ предявения на осн. чл.86 ЗЗД от ФОРОС-НАЦИОНАЛНА КОМПАНИЯ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЕООД ЕИК 103115980, със седалище и адрес на управление ******, представлявано от Д. К. Г. против “АБВ” АД, ЕИК 103286383, със седалище и адрес на управление гр******, представлявано от Н. И. Н., иск за заплащане на сумата от 3000лв / три хиляди лева/ , представляваща част от дължимо обезщетение за забава в размер на 7595.01 лева за периода от 30.06.2010г. до 26.09.2011г., като неоснователен.

ОСЪЖДА ФОРОС-НАЦИОНАЛНА КОМПАНИЯ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЕООД ЕИК 103115980, със седалище и адрес на управление ******, представлявано от Д. К. Г., ДА ЗАПЛАТИ на “АБВ” АД, ЕИК 103286383, със седалище и адрес на управление гр******, представлявано от Н. И. Н., сумата от 221,05лева / двеста двадесет и един лева и 5ст/, представляваща сторени по делото съдебно деловодни разноски съразмерно с отхвърлената част от иска, на основание чл.78, ал.3 от ГПК .

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: