РЕШЕНИЕ

номер ……….…/….............04.2012г., град Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

на двадесет и първи март Година 2012

в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАРИНА МАРКОВА

ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА МИТЕВА

ДАНИЕЛА ТОМОВА

Секретар К.М.

като разгледа докладваното от съдия Д. Митева

въззивно дело номер 78 по описа на търговско отд. за 2012 год.

за да се произнесе взе предвид следното:

Производството подлежи на разглеждане по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Приета е за разглеждане въззивна жалба на Е. Х.Н. и Т.П.Н. срещу решение № 4412/15.11.2011г по гр.д.1772/10г по описа на ВРС, 19 с-в, В ЧАСТТА, с която са отхвърлени исковете им, предявени срещу „Кардинал" ЕООД гр. В. за установяване на нищожност на сделка за продажба на недвижим имот, поради противоречие със закона, като сключена с уговорка за обратно изкупуване, евентуално поради противоречие със закона като сключена като обезпечение на изпълнението по предварителен договор.

Въззивниците се позовават на допуснати нарушения при постановяване на решението, изразяващи се в неправилно установена фактическа обстановка по разкриване на действителните уговорки, прикрити със симулативно съглашение. Твърдят, че сключената от тях покупко-продажба на имот е привидна, като прикрива действително изразена воля за уговорено право на продавачите да изкупят обратно имота след издаване на разрешението за строеж, евентуално действителната воля на купувача да придобие собственост, за да се гарантира срещу неизпълнение на поетите спрямо него непарични задължения за учредяване на право на строеж за отделни обекти от бъдещата сграда. Молят решението да бъде изцяло отменено, като след разкриване на симулацията съдът установи и прогласи нищожността на евентуално незаконосъобразни прикрити съглашения. Доводите се поддържат по същество.

Въззиваемата страна е оспорила жалбата с доводи за законосъобразност на решение, основано на събрани доказателства. Позовава се валидно изявена воля за покупко-продажба на собственост срещу заплатена при сключване на договора цена. Моли решението да бъда изцяло потвърдено. По същество излага становище и в допълнителни писмени бележки. Претендира разноски по списък.

По предварителните въпроси и допустимостта на производството въззивният съд се е произнесъл с определение №403/26.01.2012 и 819/17.02.12г., с което е допълнен и доклада по делото.

Решението на първоинстанционния съд е действително и в обжалваната част съответства на предявени в условия на евентуалност два установителни иска за разкриване на прикрити със симулативно изявление нищожни съглашения, на осн. чл. 26 ал.1 пр. първо ЗЗД. Погрешно посочената норма на чл. 26 ал.2 ЗЗД по втория иск съдът приема за техническа грешка, която не влияе върху произнасянето, тъй като изрично посоченото основание на нищожността и в двата случая е указано като противоречие със закона. След изрични указания за отстраняване на противоречивите твърдения относно прикритата воля на страните, съдът съобразява само твърденията, поддържани от ищците като основание на евентуалните претенции. В рамките на служебната проверка за допустимост съдът не констатира несъответствие между диспозитива и разгледаните искове за нищожност поради противоречие със закона в хипотезите на 209 ЗЗД (забрана да се уговаря обратно изкупуване от нетърговци) и чл. 152 ЗЗД (забрана за уговаряне на удовлетворяване на кредитора по непосечен в закона начин – в случая чрез придобиване на собственост). Първоинстанционното решение се приема за валидно и допустимо. Не се установява пропуск в доклада относно приложима императивна правна норма.

Съдът, след преценка на изложените в жалбата оплаквания, съобразно чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Между страните няма спор относно изрично изявената от тях воля по постигнати договорки по повод общото им инвестиционно намерение за изграждане на жилищна сграда в имот представляващ ПИ 1165 с площ 650 кв.м., находящ се в гр.В., община В., м-ст "А. .". Въз основа на представени в първа инстанция писмени доказателства съдът приема за установено, че началото на договорните отношения на страните е поставено при сключването на предварителния договор от 01.10.2007г, с който са проектирани две различни окончателни сделки. От една страна в чл. 1.1 е проектирано учредяване право на строеж на строителя – въззиваемото дружество за бъдеща сграда в този терен, притежаван от въззивниците, така че след цялостното изграждане да възникне етажна собственост между собствениците и строителя. При този вариант, към вече завършените обекти след трансформация на суперфицията в собственост за отделните обекти( апартаменти, офиси и др.) ще принадлежи право на строеж върху терен, чиято гола собственост би била запазена от учредителите. От друга страна в т. 5.5 е уговорено и допълнително прехвърляне на права върху терена, съответни на квоти като принадлежности на бъдещите обекти, без да е указано дали сделката ще следва или ще предшества суперфицията. Проектираната последваща доброволна делба обаче, би имала основание само, ако правата по-рано не са били разпределени, т.е. само ако няма да се учредява право на строеж за отделни обекти, така че строителството във вече съсобствен имот по приращение да породи съсобственост на обектите в сградата, която да бъде поделена между строителя и прехвърлителите на идеалните части до етажна собственост. Тук вече принадлежността към отделните обекти на етажната собственост би била идеална част от терена( този вариант е сходен с „групов строеж“ по отменения чл. 192 ЗТСУ.). И двата варианта на уговорките обаче налагат допълнителни последващи изявления по уреждане на собствеността – в първия суперфициарят следва да прехвърли в собственост на учредителите избрани от тях обекти, придобити в резултат на реализираното право на строеж (т.2.3.) в обем съответен на 200 кв.м. от РЗП, а във втория се налага сключване на доброволна делба. Това налага тълкуването на този организационен договор като предварителен само по отношение на придобиване на права от строителя и подготвителен за следващо предварително или окончателно договаряне на придобиване на правата за отделни обекти по архитектурен проект от собствениците на терена. Първият вариант изключва придобиването от строителя на идеални части от терена, а вторият – учредяването на право на строеж. В самата заглавна част на договора обаче страните изрично са акцентирали, че характерната престация включва както суперфиция и реализирането й чрез проектиране и строителство, така и придобиване на идеални части от дворното място.

Двата варианта могат да бъдат съвместени с оглед посочената обща цел на договарянето, при запазване на съществената част от уговорките по чл. 1.1 и 5.5, до договаряне на взаимно учредяване на право на строеж за всеки конкретен обекти в бъдещата сграда,съответно в полза на строителя или на Няголови, след като общо се легитимират като съсобственици на терена.

Така крайните резултати, очаквани от страните биха се постигнали отново с две последователни окончателни сделки ( прехвърляне на идеална част от терена на строителя в квота съответна на принадлежностите на бъдещите обекти и взаимното учредяване на правото на строеж между съсобствениците). Това тълкуване е в съответствие с чл. 5.3.и чл. 12 посочващ последващо прехвърляне с „окончателен договор“ на правото на строеж след избора на обекти по одобрен архитектурен проект и уговорения начален четиримесечен срок за изготвяне на строителните книжа съответства именно на подготовката за това второ ново договаряне. Няма съмнение, че волята на страните включва и договарянето на изпълнението на строителството изцяло със средства на дружеството, като 18 месечния срок за довършване на сградата получаване на готовите жилища е фиксиран според началния момент, в който строителят ще придобие права като съсобственик на терена ( чл. 5.5), независимо дали е подготвил вече и книжата за договарянето на втората сделка (архитектурен проект), която ще го легитимира и като притежател на бъдещи обекти в етажната собственост, едновременно с обособяване на обезщетението за прехвърлителите Н..

При така установената от съда начална фаза на договарянето обаче, развитието на облигационното отношение е претърпяло промяна.

Преди изтичането на четиримесечния срок, още на 27.12.2007г собствениците на терена и строителя са сключили два нови договора. С нотариален акт за покупко – продажба № 93, том XI, peг. № 12476, дело № 1966 от 27.12.2007 г. „Кардинал" ЕООД е придобил собствеността на целия терен, представляващ ПИ 1165 с площ 650 кв.м. срещу цена в размер на 11 180 лв., декларирана от продавачите като получена изцяло и в брой. Едновременно с това същите страни се уговорили и прехвърляне на собствеността от „Кардинал" ЕООД на Н. в срок от 30 дни след актуване на груб строеж върху апартамент № 1, на първи етаж със ЗП от 60.62 кв.м.; апартамент № 3, на втори жилищен етаж със ЗП от 68.92 кв.м. и таванско помещение 2, на пети жилищен етаж със ЗП от 52.92 кв.м. ведно със съответните ид.части от правото на строеж върху същия терен(ПИ 1165 с площ 650 кв.м), като и в този договор продавача – строител е декларирал, че към датата на подписването на предварителния договор-цената на обектите равна на данъчната им оценка е платена изцяло.

Нотариалната продажба е оспорена от продавачите като симулативна. Действително, изявената от Н. воля за пълно лишаване от собствеността срещу паричен еквивалент изцяло се разминава с планираното правоотношение по първоначалното договаряне между страните, очертано по- горе. Съответно на установената касационна практика по този въпрос (Решение № 86 от 18.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 682/2010 г., I т. о., ТК), задължителна за правоприлагането по смисъла на ТР № 1 от 19.02.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., продажбата с окончателен договор при цена, различна от договорената в предварителния договор, не е симулативна само на това основание, ако не са налице останалите елементи по чл. 17 ЗЗД. В случая, в предварителния договор прехвърлителите на вещни права не са договорили като крайна очаквана от тях насрещна престация парична сума, а изпълнение на строителство, което да породи за тях вещни права върху нововъзникнали обекти от бъдеща сграда. При съпоставка на нотариалния акт с новия предварителен договор е явно, че страните наистина отчасти да са променили намеренията си( вместо в съсобственост, терена е придобит само от строителя), като съответно са променили крайното договаряне от взаимно учредяване на права на строеж в договаряне на готови обекти. Така и при нотариалната сделка(едва след която „Кардинал“ЕООД би могъл да се легитимира като продавач на апартаменти) са потвърдили волята си да придобият собственост върху два апартамента и тавански обект, което изцяло съответства и на изначално целения от тях резултат.

Допълнително, за да установи действителната воля на страните въззивният съд съобразява и изявлението на насрещната страна, чрез законния представител на дружеството, направено в хода на разследването по преписка №17870/09 на РП- В.. В обяснения от 14.12.09г и 07.09.10, подписани от Н. И. като лично негово изявление в качеството му на представляващ „Кардинал“ЕООД, строителят е признал, че е договорил придобиването на терена с цел застрояване и изпълнение на поет от него ангажимент да построи и обектите на прехвърлителите. Съвсем явно е признанието на купувача, че не се счита договора по покупката за изцяло изпълнен, тъй като не се е позовал на изпълнението си чрез плащане на цена, а на предприето изпълнение на строителството. Особено съществено е признанието, че поради възникнали обективни според него пречки по изпълнение на неговата част от дължимата престация ( разрешителното за строежа и строителството) се е забавило. В тази връзка купувачът приема, че ако продавачите за загубили интерес от продължаване на изпълнението, е готов да „върне собствеността“, ако бъде обезщетен за направените разходи по подготвеното изпълнение(като последици от развалянето на покупката). Съдът констатира, че с това си изявление купувачът по нотариалния акт изцяло признава, че сделката е привидно по отношение на насрещната престация на купувача – вместо плащане на цена, страните в действителност са уговорили изпълнение на строителство, като съответно са целели принципно запазване на първоначалните си уговорки по предварителния договор от 01.10.2007г., където именно е поето това задължение, наред с уговорка за възстановяване на разходите на строителя при отказ на възложителите(чл. 21).

Съответно и съдът приема за установено по делото, че с нотариалния акт е прикрит първия договорен етап от изпълнението на собствениците – легитимацията на строителя като собственик, съответно е поставено и началото на 18 месечния срок за изпълнение на строителството. В случая е без значение липсата на строително разрешение към този момент, тъй като несъмнено строителят е поел риска от забавянето на администрацията с позоваване на неодобрен все още архитектурен проект и таблица за разпределени на площите, въз основа на което прехвърлителите са упражнили право на избор. Новият предварителен договор, сключен едновременно с нот. акт, допълва изцяло прикритата сделка по прехвърляне на собственост срещу строителство, тъй като при изпълнението на престацията на „КАРДИНАЛ“ ЕООД по прикритата сделка, прехвърлителите Няголови биха могли принудително да реализират очакванията си за отделните обекти по реда на чл. 19 ал. 3 ЗЗД, без да може да им се противопоставят възражения за недобросъвестност като купувачи. Обратно, при неизпълнение Няголови биха могли да се позоват на прикритото съглашение за строителство и да развалят продажбата по нот. акт поради неизпълнението на купувача.

Така установената прикрита воля на страните изцяло съответства и на обясненията на ищците в с.з.(л. 91 от делото на ВРС) и твърденията във въззивната жалба ( раздел ІІ. 1) за намерението им да не продават, а да отстъпват право на строеж срещу строителство на три апартамента. Това съдържание на съглашенията се потвърждава и при преценка на гласните доказателства, събрани от районния съд ( л. 101).

При така установеното съдът намира за установена привидността на нотариалния акт, но е длъжен да съобрази и действителността на прикритото съглашение(решене № 132 от 15.05.2003 г. на ВКС по гр. д. № 43/2002 г., IV г. о.). Договарянето на придобиване на собственост върху терен срещу непарична престация ( строителство) и насрещно поемане на задължение за прехвърляне на нововъзникнали отделни обекти не е забранено с императивна правна норма. Липсва съглашение за прекратително условие на сделката по прехвърляне на собствеността, за да може продажбата да бъда квалифицирана като такава с уговорка за обратно изкупуване. Само ако страните бяха уговорили връщане на първоначално прехвърленото право при определено условие, свързано с неизпълнението на определено задължение на прехвърлителите, можеше да се счита, че продажбата застрашава интереса на икономически по-слаб субект, за да е приложима забраната по чл. 209 ЗЗД(целта на забраната по сделки, сключени от граждани е изяснена по сходен начин от проф. Кожухаров „Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения“ и проф. Герджиков в „Търговски сделки“). В случая обаче самите прехвърлители изпълняват в цялост задълженията си спрямо строителя с първоначалното учредяване на права и не са уговаряли каквито и да е свои последващи задължения, които биха могли да обосноват пропускане на възможност за упражняване на евентуално уговорено обратно изкупуване. Претенцията за установяване на нищожност на прикритото съглашение като сделка, сключена в нарушение на забраната за договоряне на обратно изкупуване е неоснователна.

По сходни съображения съдът не намира и уговорка за даване на кредитор на обезпечение, от което да се удовлетворява незаконосъобразно. Придобиването на собственост върху терена е обещано още в предварителния договор, едновременно със следващо договаряне на разпределението на построеното от строителя. Съответно няма как да се приеме, че тези придобити вещни права са обезпечение, от което строителя може директно да се удовлетворява. Забраната по чл. 152 ЗЗД, предполага изначално придобиване в собственост на обект от патримониума на длъжника, който законосъобразно би бил предназначен за вещно обезпечение по друго още неизсикуемо вземане чрез ипотека или залог. В случая обаче самото придобиване на вещните права е дължимата, проектирана първоначално и при действително договаряне характерна престация, а не акцесорно отношение.

И евентуалната претенция за установяване на нищожност на прикрито съглшение, сключено в нарушение на чл. 152 ЗЗД съдът преценява за неоснователна.

При разкрита привидна, но действителна сделка, независимо от неавлидността на привидното съглашение( чл. 17 ЗЗД), исковете за установяване на нищожност следва да се отхвърлят и на двете посочени от ищците основания. Съдът не може да изследва в това производство изправността на строителя – купувач по прикритото съглашение, тъй като дори и да е налице основание за развалянето му, за да породи обратно действие правото на изправната страна следва да бъде упражнено с конститутивен иск (чл. 87 ал.3 ЗЗД).

Поради съвпадане на изложените от въззивния съд мотиви и диспозитива на обжалваното решение, същото следва да се потвърди изцяло.

Разноските за въззивна инстанция се понасят изцяло от въззивниците по приложения списък от въззиваемия въззивника (адвокатски хонорар от 600 лева).

Мотивиран от гореизложеното на основание чл.272 ГПК, съставът на Варненски окръжен съд

Р Е Ш И:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 4412/15.11.2011г по гр.д.1772/10г по описа на ВРС, 19 с-в, В ЧАСТТА, с която са отхвърлени иск по чл. 26 ал.1 пр. първо вр. чл. 209 ЗЗД за установяване на нищожност на сделка за продажба на недвижим имот, поради противоречие със закона, като сключена с уговорка за обратно изкупуване и евентуален иск по чл. иск по чл. 26 ал.1 пр. първо вр. чл. 152 ЗЗД за установяване нищожност на същата сделка, поради противоречие със закона като сключена като обезпечение на изпълнението по предварителен договор.

ОСЪЖДА Т.П.Н., ЕГН: ********** и Е.Х.Н., ЕГН: **********, и двамата с адрес:*** ДА ЗАПЛАТЯТ на „Кардинал" ЕООД гр. В., ЕИК: 103925532, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. ***, сумата от 600 лв. /шестстотин лева/, представляваща сторените в съдебното производство съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78 ал. 3 от ГПК.

Решението подлежи на касационно обжалване по реда на глава 22 от ГПК, на осн. чл. 280 ал.1 ГПК в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

Да се обяви в регистъра по чл.235 ал.5 ГПК, на основание чл.273 от ГПК, чрез вписване на диспозитива като резултат от разглеждането в описната книга (чл. 62 ал. 4 от ПРАВИЛНИК за администрацията в районните, окръжните, административните, военните и апелативните съдилища) и в ПОРТАЛ на съдебните актове на сайта на ВСС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.